GtAI2yyqERi3PQWf7FEHyROuklFAoI-grakr-4Cs3gI
Zebranie właścicieli wspólnoty mieszkaniowej

Zebranie właścicieli wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt. 3 ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.) zarząd lub zarządca ma obowiązek zorganizowania zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Obowiązek zwołania zebrania do 31 marca danego roku nie oznacza jednocześnie konieczności odbycia tego zebrania w tym terminie. Zebranie tak zwołane może bowiem bez przeszkód odbyć się po zakończeniu pierwszego kwartału. Termin ten ma istotne znaczenie z punktu widzenia nie tylko samej organizacji zebrania, ale również z uwagi na uprawnienia każdego z członków wspólnoty do zwołania zebrania. W przypadku gdy zarząd lub zarządca nieruchomości wspólnej nie wykona swojego obowiązku zgodnie z art. 30 ust. 1a u.w.l., prawo do zwołania zebrania przysługuje każdemu członkowi Wspólnoty, niezależnie od ilości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Na zebraniu rocznym zgodnie z art. 30 ust. 2 u.w.l. zarząd lub zarządca przedstawia sprawozdanie z działalności za rok poprzedni. W porządku obrad znaleźć powinny się też punkty oceny pracy zarządu lub zarządcy i poddanie pod głosowanie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium oraz uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu na rok następny.

W przyjętej praktyce, z uwagi na brak regulacji prawnych w tym względzie, roczne sprawozdanie powinno obejmować ogólną część informacyjną, dotyczącą w szczególności istotnych wydarzeń mających miejsce we Wspólnocie w danym roku rozliczeniowym, jak np. o prowadzonych pracach remontowych, zmianie podmiotów obsługujących części wspólne nieruchomości w zakresie sprzątania lub konserwacji, realizacji podjętych uchwał na miniony rok oraz sprawozdanie finansowe. I tu znowu mamy do czynienia z sytuacją, że ustawa o własności lokali nie określa sposobu i formy, w jakiej powinno zostać sporządzone sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej, a nawet nie formułuje obowiązku przedstawiania członkom wspólnoty sprawozdania finansowego w sensie dosłownym. W praktyce zazwyczaj omówienie kwestii finansowych jest stałym punktem corocznego sprawozdania z działalności zarządu, wymaganego na podstawie art. 30 ust. 1 pkt. 2 u.w.l. Sprawozdanie finansowe Wspólnoty nie musi przyjmować formy pełnego sprawozdania finansowego, tj. bilansu, rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych, gdzyż sprawozdanie finansowe Wspólnoty nie podlega rygorom przewidzianym w przepisach o rachunkowości.

Roczne sprawozdanie finansowe Wspólnoty powinno jednak podsumowywać zapisy zawartych w prowadzonej ewidencji pozaksięgowej Wspólnoty, czyli zawierać ogólne informacje o jej sytuacji finansowej, czyli sumie wpływów (przychodów) i wydatków (kosztów). Specyfikacja kosztów powinna przedstawiać wszystkie kategorie wymienione w art. 14 u.w.l., a więc na wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media, koszty ubezpieczeń i podatków, wydatki na utrzymanie czystości i porządku oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na zebraniu rocznym Wspólnoty mogą być poruszane wszystkie interesujące właścicieli tematy oraz zagadnienia. Zebranie jest też po to, aby ustalić zakres i przedmiot potrzebnych inwestycji oraz omówić tematy, które dla części mieszkańców mogą być niezrozumiałe lub budzą wątpliwości.

Zarząd poza obowiązkowym zebraniem rocznym, może zwołać zebranie w każdym terminie, jeśli wystąpi taka potrzeba (zgodnie z art. 31 pkt. a u.w.l.).  Zarząd, jest także zobowiązany zwołać zebranie w przypadku, gdy właściciele posiadający minimum 10% udziałów złożą wniosek o jego zwołanie (zgodnie z art. 31 pkt. b u.w.l.). Odmowa zwołania zebrania w takim przypadku jest złamaniem prawa, a zarząd lub zarządca nie może dokonywać oceny zasadności wniosku właścicieli lokali. Ustawa nie precyzuje żadnych warunków, oprócz złożenia wniosku, dotyczących zwołania zebrania. Na wniosku właściciele powinni wskazać przewidywany porządek obrad lub po prostu temat jakiego ma dotyczyć zebranie.

W przypadku niepodjęcia czynności zwołania zebrania na wniosek członków Wspólnoty przez zarząd lub zarządcę, np. w przypadku celowej zwłoki z uwagi na postulowany temat zebrania, dopuszczalne jest samodzielne zorganizowanie zebrania przez członków Wspólnoty.

Zgodnie z art. 32 u.w.l. o zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Dodatkowo, zgodnie z art. 32 ust. 2 u.w.l., w wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, z uwagi na obowiązek wskazania treści takiej zmiany, uzasadnione jest dołączenie do przesyłanego zawiadomienia projektów odpowiednich uchwał.

W zebraniach Wspólnoty mogą uczestniczyć wyłącznie członkowie Wspólnoty. Podczas zebrania mogą być poruszone tematy, których zakres dotyczy danych osobowych właścicieli lokali lub mają być podejmowane uchwały, które tylko właściciele mogą akceptować lub odrzucać. Jeżeli właściciel nie może uczestniczyć osobiście, ma prawo ustanowić pełnomocnika. Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez właściciela lokalu. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. Do podejmowania decyzji w sprawach nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wystarczy pełnomocnictwo ogólne, które musi być udzielone w formie pisemnej. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany. W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 Kodeksu cywilnego). Pełnomocnictwo rodzajowe umocowuje do dokonania czynności określonego rodzaju. W pełnomocnictwie należy określić osobę pełnomocnika w taki sposób, aby możliwa była jego weryfikacja (tj. jego imię, nazwisko, numer PESEL), a w przypadku pełnomocnictwa rodzajowego dodatkowo – rodzaj czynności prawnej, której pełnomocnik ma w imieniu właściciela dokonać.

Zasady segregacji odpadów

Zasady segregacji odpadów

Od 1 stycznia 2020 roku wszyscy są zobowiązani do prowadzenia selektywnego zbierania odpadów w podziale na pięć frakcji: papier, metale i tworzywa sztuczne, szkło, BIO, odpady zmieszane.

Segregowanie śmieci wciąż sprawia trudności wielu osobom, nadal często mamy wątpliwości jak prawidłowo rozdzielić odpady do poszczególnych pojemników. Zgodnie z nowymi regulacjami prawnymi wyrzucanie odpadów do niewłaściwych pojemników to nie tylko problem natury ekologicznej, lecz także finansowej. Znowelizowana ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, czyli tzw. ustawa śmieciowa, wprowadziła w budynkach wielorodzinnych zbiorową odpowiedzialność za segregowanie odpadów. Oznacza to, że jeżeli część mieszkańców budynku wspólnoty mieszkaniowej, którzy korzystają przecież ze wspólnych pojemników do zbierania odpadów, nie segreguje śmieci, może to spowodować wyższą opłatę dla całej wspólnoty.

Zgodnie z ustawą, jeżeli właściciel nieruchomości, czyli wspólnota mieszkaniowa, nie wypełnia obowiązku zbierania odpadów komunalnych w sposób selektywny gmina będzie mogła naliczać opłatę według stawki wyższej przyjętej za gospodarowanie zmieszanymi odpadami komunalnymi.

Warto zatem zapoznać się jeszcze raz z zasadami segregacji odpadów.

Główną zasadą obowiązującego systemu segregacji odpadów jest to, aby oddzielać surowce od odpadów, które nie nadają się do powtórnego przetworzenia. Surowce, które oddzielamy to: metale i tworzywa sztuczne, papier, a także opakowania szklane i odpady biodegradowalne. Zbieranie osobno papieru, szkła, tworzyw sztucznych wraz z metalem, a także oddzielanie odpadów biodegradowalnych pozwala uzyskać najbardziej pełnowartościowe surowce do ponownego przetworzenia.

Co ważne ani szkła, ani plastiku czy metalu nie trzeba myć przed wyrzuceniem do pojemnika na odpady segregowane. Wystarczy je opróżnić. Surowce zostaną umyte na późniejszym etapie recyklingu.

Nie należy też usuwać etykiet z butelek i słoików, jeśli wymaga to użycia wody. Jeśli na etykiecie znajduje się informacja, że wykonana jest z folii termokurczliwej (PVC) należy ją zdjąć. Zdjęta folia PVC nie nadaje się do recyclingu, należy ją wrzucić do śmieci zmieszanych. Generalnie odpady złożone z różnych surowców w miarę możliwości należy rozdzielić, nawet jeżeli trafiają do tej samej frakcji. Dla przykładu aluminiowe wieczko od jogurtu powinno być oderwane od plastikowego kubeczka przed wyrzuceniem obu elementów do kosza na plastik i metal.

Małe elementy takie jak zszywki można pozostawić – w papierni, gdzie odpady są przetwarzane w formę płynną, nie będzie to stanowiło problemu. Duże elementy jak np. okładki, ramki od kalendarzy itp. powinny z kolei zostać oddzielone.

Zaleca się zgniatanie tworzyw sztucznych i pudełek papierowych przed wrzuceniem do pojemnika, co znacznie ogranicza jego zapełnianie. Poniżej przedstawiamy prawidłowy podział odpadów do poszczególnych pojemników (frakcji).

Papier (niebieski pojemnik)

Należy wyrzucać: opakowania z papieru, karton, tekturę (także falistą) katalogi, ulotki, prospekty gazety i czasopisma, papier szkolny i biurowy, zadrukowane kartki, zeszyty i książki, papier pakowy, torby i worki papierowe.

Nie należy wyrzucać: ręczników papierowych i zużytych chusteczek higienicznych, papieru lakierowanego i powleczonego folią, papieru zatłuszczonego lub mocno zabrudzonego, kartonów po mleku i napojach, papierowych worków po nawozach, cemencie i innych materiałach budowlanych, tapet, pieluch jednorazowych i innych materiałów higienicznych, zatłuszczonych jednorazowych opakowań z papieru i naczyń jednorazowych, ubrań

Metale i tworzywa sztuczne (żółty pojemnik)

Należy wyrzucać: odkręcone i zgniecione plastikowe butelki po napojach, nakrętki, plastikowe opakowania po produktach spożywczych, opakowania wielomateriałowe (np. kartony po mleku i sokach), opakowania po środkach czystości (np. proszkach do prania), kosmetykach (np. szamponach, paście do zębów) itp., plastikowe torby, worki, reklamówki, inne folie, aluminiowe puszki po napojach i sokach, produkty wykonane z gumy czy z kauczuku.

Nie należy wyrzucać: butelek i pojemników z zawartością, plastikowych zabawek, opakowań po lekach i zużytych artykułów medycznych, opakowań po olejach silnikowych, części samochodowych, zużytych baterii i akumulatorów, puszek i pojemników po farbach i lakierach, zużytego sprzętu elektronicznego i AGD.

Szkło (zielony pojemnik)

Należy wyrzucać: butelki i słoiki po napojach i żywności (w tym butelki po napojach alkoholowych i olejach roślinnych), szklane opakowania po kosmetykach (jeżeli nie są wykonane z trwale połączonych kilku surowców)

Nie należy wyrzucać: ceramiki, doniczek, porcelany, fajansu, kryształów, szkła okularowego, szkła żaroodpornego, zniczy z zawartością wosku, żarówek i świetlówek, reflektorów, opakowań po lekach, rozpuszczalnikach, olejach silnikowych, luster, szyb okiennych i zbrojonych, monitorów i lamp telewizyjnych, termometrów i strzykawek

Niektóre gminy rozdzielają w osobne pojemniki szkło bezbarwne i kolorowe.

Odpady biodegradowalne (brązowy pojemnik)

Należy wyrzucać: odpadki warzywne i owocowe (w tym obierki itp.), gałęzie drzew i krzewów, skoszoną trawę, liście, kwiaty, trociny i korę drzew, niezaimpregnowane drewno, fusy od kawy i herbaty, resztki jedzenia.

Nie należy wyrzucać: kości zwierząt, mięsa i jego resztek, oleju jadalnego, odchodów zwierząt, popiołu z węgla kamiennego, leków, drewna impregnowanego, płyt wiórowych i pilśniowych MDF, ziemi i kamieni, innych odpadów komunalnych (w tym niebezpiecznych)

Odpady biodegradowalne można wrzucać do pojemnika BIO tylko w opakowaniach biodegradowalnych, w przeciwnym wypadku wrzucamy  je bez opakowania, luzem.

Odpady zmieszane (kontener, szary/czarny pojemnik)

Należy wyrzucać: wszystko to, czego nie można odzyskać w procesie recyklingu, z wyłączeniem odpadów niebezpiecznych

Nie należy wyrzucać: odpadów niebezpiecznych: baterii, akumulatorów, lekarstw, odpadów medycznych, świetlówek, opakowań po środkach ochrony roślin itp.; elektrośmieci, odpadów gabarytowych

Dodatkowo należy zauważyć, że przepisy zobowiązują gminy do zorganizowania punktów zbiórki elektrośmieci i innych problematycznych odpadów. Daje to możliwość legalnego pozbycia się śmieci, których nie możemy wyrzucić do żadnej z powyżej omówionych frakcji.

Do odpadów problematycznych, poza niepotrzebnym, zużytym sprzętem RTV i AGD, należą: zużyte baterie i akumulatory, świetlówki, przeterminowane leki i termometry rtęciowe, chemikalia (farby, rozpuszczalniki, oleje odpadowe) oraz opakowania po nich, zużyte opony stanowiące odpady komunalne, odpady budowlano-rozbiórkowe i rozbiórkowe stanowiące odpady komunalne, meble i inne odpady wielkogabarytowe, ceramika (porcelana, naczynia typu arco, doniczki).

Wszystkie to wymienione odpady można oddać do Punktu Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych (PSZOK) lub też, jak np. w przydatku zużytych baterie i akumulatory, czy przeterminowanych leków wrzucić do pojemników wystawianych w punktach handlowych i  aptekach.

Dużym problemem w zabudowie wielorodzinnej są wszelkiego rodzaju odpady wielkogabarytowe pochodzące z naszych mieszkań, które ze względu na duże rozmiary i/lub wagę nie mieszczą się do pojemnika na pozostałe odpady. Odpady te to między innymi: stara kanapa, fotel, szafa, stół, (wszystkie meble), dywany, wykładziny, materace (wyposażenie wnętrz), rowery, sanki, narty, wózki dziecięce, duże zabawki (poza elektrycznymi), duże lustro, wieszak, żyrandol, materace, pierzyny.

Odpady wielkogabarytowe odbierane są według harmonogramów odbioru odpadów komunalnych przejmowanych przez gminę. W trosce o porządek, aby  niepotrzebnie nie zalegały wokół śmietnika i nie psuły estetyki naszych osiedli pamiętajmy, aby wystawiać je obok altan śmietnikowych tylko w terminie wyznaczonym w harmonogramie odbioru odpadów komunalnych.

Ważne, aby pamiętać, iż w ramach odpadów wielkogabarytowych nie są odbierane odpady pochodzące z remontów budowlanych, odpady sanitarne, części samochodowe, zużyty sprzęt elektryczny i elektroniczny.

Jeśli nie możesz czekać na odbiór odpadów wielkogabarytowych możesz dostarczyć je bezpośrednio do PSZOK-u.

Do PSZOK można bezpłatnie dostarczyć również odpady komunalne zbierane selektywnie w przypadku, gdy nie chcemy ich wyrzucać do osiedlowego pojemnika.

 

Problemy i konflikty we wspólnocie mieszkaniowej

Problemy i konflikty we wspólnocie mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu. Ogół właścicieli to my i nasi sąsiedzi. Istnieją wspólnoty, w których właściciele lokali tworzą zgraną grupę i w spokoju dogadują się w tematach bieżącego funkcjonowania wspólnoty czy opracowywania planów remontowych dla nieruchomości wspólnej. Często jednak we wspólnocie właściciele lokali nie są ze sobą zgodni we wszystkich sprawach albo mają różne potrzeby i rozbieżne plany dotyczące ich wspólnej nieruchomości. Dochodzi wtedy to kłótni i konfliktów. Poniżej przedstawiamy kilka tematów, które we wspólnotach mieszkaniowych wzbudzają najwięcej emocji i sporów oraz mogą zakłócać ich bieżące funkcjonowanie.

1. Finanse wspólnoty mieszkaniowej

Jak wszędzie pieniądze są najczęstszym źródłem nieporozumień. Dopóki wszyscy we wspólnocie płacą zobowiązania, nie dzieje się nic złego. Prędzej czy później jednak nadchodzi moment, w którym jedna bądź kilka rodzin we wspólnocie nie płaci należnych zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Często wynika to z ich niefrasobliwego podejścia do kwestii finansowych, ale są też sytuacje losowe – utrata zatrudnienia czy choroba uniemożliwiająca zarobkowanie. Jednak kłopoty finansowe jednego (kilku) właścicieli niemal natychmiast przekładają się na problem we wspólnocie mieszkaniowej. Brak pieniędzy na koncie wspólnoty powoduje, że nie ma środków na opłatę faktur za energię cieplną, elektryczną lub wodę, działania administracji oraz wszelkie konserwacje, remonty czy ulepszenia. W praktyce wygląda to tak, że właściciele, którzy płacą zaliczki w terminie, kredytują innych mieszkańców. Z uwagi na to, że nikt nie chce płacić za sąsiadów, na tym tle dochodzi do konfliktów. Wspólnota mieszkaniowa, jej administrator lub zarządca powinni regularnie ściągać zaległości w opłatach od właścicieli lokali.
Zdarza się, że problem finansowy wspólnoty mieszkaniowej wynika ze zbyt niskiego budżetu jakim dysponuje. Dzieje się tak, kiedy członkowie wspólnoty przyjmą oszczędny plan dla przewidywanych kosztów funkcjonowania wspólnoty lub pojawiają się niespodziewane wydatki (awarie, nagłe remonty). Rozwiązaniem dla pozyskania dodatkowych zasobów finansowych może być znalezienie dochodów dla wspólnoty, np. wynajmem części wspólnych pod reklamę lub w przypadkach nagłych potrzeb zaciągnięcie pożyczki czy kredytu.

2. Dodatkowe dochody

Dodatkowe dochody np. z wynajmu części wspólnych na działalność lub pod reklamę czy w celu zainstalowania anteny przez firmę telekomunikacyjną, pomimo że mogą być zyskownym przedsięwzięciem dla wspólnoty mieszkaniowej, a wpływy np. zasilają fundusz remontowy, często nie są akceptowane przez część właścicieli lokali. Niektórzy wolą przykładowo dodatkowe pomieszczenia wykorzystać na cele wspólnoty np. na wózkownię czy rowerownię, a w aspekcie anten część osób obawia się o ich wpływ zdrowie.

3. Zagospodarowanie terenów wspólnych

Największy problem dotyczy zwykle terenów wokół budynku wspólnoty i jego zagospodarowania. Między mieszkańcami dochodzi do konfliktów najczęściej wtedy, gdy do wspólnoty wchodzą nowe osoby, które zupełnie inaczej niż dotychczasowi mieszkańcy widzą urządzenie części wspólnych. Konflikt powstaje w sytuacji, gdy część właścicieli chce np. wykorzystywać teren wspólny na parking, a inni widzieliby na nim strefę rekreacyjną bez aut i spalin. Wolą na przykład plac zabaw dla dzieci, kilka ławeczek i nasadzeń zieleni. W takich sytuacjach warto sprawdzić regulacje prawne określające w jakiej odległości od okien mogą parkować auta, być może rozwiąże to konflikt. Przy dużych terenach istnieje szansa na zaspokojenie potrzeb obydwu stron.

4. Zwierzęta domowe

Niektóre wspólnoty próbują uregulować kwestie trzymania zwierząt na terenie nieruchomości. Niektórych właścicieli irytują szczekające w mieszkaniach i na korytarzach psy czy zawodzące w nocy koty. Wspólnoty nie mogą jednak zabronić właścicielom mieszkań trzymania zwierząt. Bardziej problematyczne jest wyprowadzanie psów na tereny zielone wspólnoty. Czasem wspólnoty próbują w swoich regulaminach wprowadzać takie zakazy. Zwykle jest tak, że gdy właściciel czworonoga sprząta po swoim pupilu, konflikt na tym tle nie wybucha. Znacznie gorzej jest wtedy, gdy właściciel psa nie dorósł do jego posiadania i nie uznaje za stosowne sprzątać po nim. Wtedy konflikt z pozostałymi lokatorami jest murowany. Wydaje się, że jedynym rozwiązaniem jest tu edukacja właścicieli czworonogów.

5. Kłopotliwi sąsiedzi

Jednym z największych problemów związanych ze stosunkami sąsiedzkimi jest hałas. Problem nocnych hałasów i hałasów w ogóle pojawia się we wspólnotach bardzo często wtedy, gdy do społeczności dołączają nowi mieszkańcy, albo lokal zostaje wynajęty np. grupie robotników czy studentów. Niekiedy nowi właściciele zaczynają od kapitalnego remontu co oznacza długie tygodnie lub miesiące wiercenia, kucia i uderzania młotami. Konflikt będzie tym ostrzejszy, im bardziej na terenie nieruchomości było spokojnie wcześniej.
W najbardziej trudnych przypadkach, również w odniesieniu do właścicieli zalegających z zapłatą należnych zaliczek wspólnota może posiłkować się art. 16 ustawy o własności lokali:
„Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.
Zanim wspólnota sięgnie po krok ostateczny zadaniem członków wspólnoty mieszkaniowej, przy pomocy zarządcy, jest znalezienie odpowiedniego kompromisu i pomoc w rozwiązaniu problemu w budynku.

6. Zebrania wspólnoty i podejmowanie uchwał

Istotnym problemem są zebrania wspólnoty i trwające podczas nich głosowania. Uchwały we wspólnocie zapadają większością głosów liczoną według udziałów. W obecnych realiach bardzo dużo lokali jest kupowanych na wynajem, a osoby, które nie mieszkają w danej wspólnocie, nie interesują się sprawami, które bezpośrednio ich nie dotyczą. Tacy właściciele bardzo rzadko pojawiają się na zebraniach wspólnoty, co z kolei rzutuje na brak wymaganej większości przy głosowaniu nad poszczególnymi uchwałami. W ten sposób uchwały mogą funkcjonować niejako w zawieszeniu, bowiem zostały poddane pod głosowanie, ale nie uzyskały wymaganej większości głosów. Dla samej wspólnoty rodzi to poważne problemy, ponieważ uchwały dotyczą istotnych kwestii, m.in. nowych stawek zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Nieuchwalenie nowych, zazwyczaj wyższych, stawek rodzi negatywne skutki. Przede wszystkim rzutuje to na płynność finansową wspólnoty. W efekcie nie może ona pobierać zaliczek wyższych od uchwalonych wcześniej, a zbyt niskie wpływy powodują brak środków na uiszczanie bieżących opłat.
Brak frekwencji na zebraniach wynika również z bardzo powszechnej burzliwości, jaka towarzyszy takim zgromadzeniom. Zazwyczaj znajduje jedna lub dwie osoby, które chcą przeforsować swoje pomysły. Może wiązać się to z niechęcią do zaakceptowania punktu widzenia pozostałych członków. Często takie zachowania powodują, że same zebrania trwają bardzo długo, a mimo tego nie udaje się podjąć żadnej uchwały i znaleźć kompromisu.
W sprawnym i skutecznym przeprowadzeniu zebrania często kluczowa rolę może spełnić zarządca wspólnoty. Jego sprawność i profesjonalizm powinny działać koncyliacyjnie, a podjęte działania powinny służyć osiągnięciu przez strony porozumienia. Innowacyjne sposoby głosowania uchwał wykorzystywane przez zarządcę, jak na przykład możliwość głosowania w formie elektronicznej zniwelować mogą problem niskiej frekwencji na zebraniach.

7. Dokumentacja budynku

Poważnym problemem, jaki spotykają wspólnoty mieszkaniowe może być brak dokumentacji budynku. Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę nieruchomości obowiązek posiadania książki obiektu budowlanego wraz z dokumentacją techniczną budynku. Także ustawa o własności lokali zobowiązuje zarząd lub zarządcę, któremu zarząd powierzono, do prowadzenia i przechowywania dokumentacji technicznej nieruchomości (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego).
Jeśli budynek przechodził remonty lub renowacje, powinna być sporządzona dokumentacja powykonawcza z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. W sytuacji, gdy budynek wspólnoty przechodzi z rąk do rąk lub zmienia firmę administrującą, powinien zostać sporządzony protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Zdarzają się sytuacje, że z różnych powodów dokumentacja nie jest przekazywana lub przez zwykłe zaniedbania ginie. W przypadku braku dokumentacji lub gdy jest ona nieaktualna, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji. W tym celu musi zostać podjęta stosowna uchwała właścicieli lokali.

Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej

Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej mamy do czynienia z mnogością interesów majątkowych
poszczególnych osób: zarząd wspólnoty mieszkaniowej dąży do tego, aby nieruchomość wspólna nie
uległa pogorszeniu. Poszczególni właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych, będący członkami wspólnoty mieszkaniowej, chcą być zabezpieczeni przede wszystkim przed szkodami w ich własnych lokalach, spowodowanymi czynnikami wewnętrznymi (mającymi swe źródło w przestrzeni danego lokalu) lub zewnętrznymi, pochodzącymi z części wspólnej budynku, jak również spoza niego (np. od pioruna) lub z lokalu sąsiedniego. Do tego dochodzą jeszcze właściciele lokali użytkowych usytuowanych w obrębie danej wspólnoty mieszkaniowej, dla których niczym niezakłócone funkcjonowanie części wspólnej nieruchomości warunkuje komercyjne korzystanie z danego lokalu użytkowego.

Ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej powinno więc funkcjonalnie spajać interesy
majątkowe wszystkich zainteresowanych stron: samej wspólnoty mieszkaniowej, właścicieli lokali
mieszkalnych i użytkowych oraz zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota, zawierając umowę
ubezpieczenia budynku, nie ubezpiecza całego budynku, ale jego części wspólne. Ubezpieczenie, co do zasady, nie obejmuje poszczególnych lokali.

Profesjonalny zarządca nieruchomości – czego można oczekiwać?

Profesjonalny zarządca czy też administrator w zakresie swojej oferty ma zawsze usługę polegającą na wyborze dla wspólnoty mieszkaniowej najkorzystniejszego wariantu ubezpieczenia jej nieruchomości. Należy zastanowić się co oznacza najkorzystniejszy wariant. Obecnie rynek
ubezpieczeń oferuje pełen wachlarz ubezpieczeń, więc dla każdej wspólnoty mieszkaniowej jest
możliwość doboru odpowiedniego ubezpieczenie. Warto zadbać o do dobór odpowiedniego zakresu
ubezpieczenia i skonstruować polisę „na miarę”, gdyż potrzeby poszczególnych wspólnot
mieszkaniowych mogą się istotnie od siebie różnić. Należy również zauważyć, że wybrany zakres
ubezpieczenia wpływa na wysokość składki za ubezpieczenie oraz przyszłe poczucie bezpieczeństwa i ochrony.

Każde towarzystwo ubezpieczeniowe posiada swoje ogólne warunki ubezpieczenia, które należy
szczegółowo poznać, aby wybrać odpowiedni produkt. Przy wyborze odpowiedniej oferty należy
poznać i uwzględnić specyfikę funkcjonowania danej wspólnoty, jak i jej potrzeby i oczekiwania.

Podstawowa oferta ubezpieczeniowa dla wspólnot mieszkaniowych obejmuje ubezpieczenie od
ognia i innych zdarzeń losowych, a także ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC) w związku z posiadaniem mienia. Dodatkowy zakres oznacza konieczność opłacenia dodatkowej składki.

Podstawowa umowa ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych może zostać rozszerzona o
następujące przykładowe klauzule: ubezpieczenie aktów terrorystycznych, ubezpieczenie aktów
wandalizmu, ubezpieczenie drobnych prac remontowych, ubezpieczenie maszyn i urządzeń od szkód
mechanicznych i elektronicznych, ubezpieczenie ryzyka powodzi, a także ubezpieczenie
automatycznego pokrycia wzrostu wartości mienia.

W zależności od potrzeb wspólnota mieszkaniowa może zdecydować się na wykupienie
ubezpieczenia mienia od kradzieży z włamaniem i rabunku oraz dewastacji, ubezpieczenie
zewnętrznych urządzeń i instalacji, czy ubezpieczenie szyb i innych przedmiotów szklanych od
stłuczenia.

Klauzule dodatkowe odnoszące się do ubezpieczenia OC w związku z posiadaniem mienia to np.: OC
za szkody powstałe wskutek zalań i przepięć, OC za szkody wyrządzone przez podwykonawców, OC za szkody w nieruchomości wspólnej, OC za szkody powstałe wskutek poszukiwania przyczyn awarii.

Ubezpieczenie członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Coraz większą popularność zyskują ubezpieczenia OC członków zarządu wspólnot mieszkaniowych.
Zakres takiego ubezpieczenia obejmuje szkody wyrządzone przez członka zarządu wspólnocie
mieszkaniowej w związku z pełnieniem przez niego tej funkcji na skutek zawinionego działania lub zaniechania sprzecznego z prawem bądź postanowieniami uchwał podjętych przez wspólnotę.
Należy tu rozróżnić i wskazać, że nie jest to ten sam produkt co obowiązkowe ubezpieczeni OC
obejmujące podmioty zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami.

Tak więc wybierając wariant ubezpieczenia warto zwrócić szczególną uwagę, czy oferowany przez
dane towarzystwo ubezpieczeniowe wariant podstawowy będzie obejmował skutki zdarzeń
obejmujące potencjalne ryzyko, na które narażona jest konkretna wspólnota. Za dodatkową składkę można bowiem rozszerzyć ochronę, na której wspólnocie szczególnie zależy.
Przed podjęciem decyzji warto porównać warianty proponowane przez różne towarzystwa
ubezpieczeniowe. Najlepiej jest przeanalizować dokładnie postanowienia Ogólnych Warunków
Umowy (OWU) kilku towarzystw. Z reguły im wybieramy szerszy zakres ubezpieczenia obejmujący potencjalne ryzyka, od których ubezpieczona zostanie wspólnota mieszkaniowa, tym wyższa może okazać się składka ubezpieczeniowa. Choć nie jest to takie oczywiste, bowiem składka zależy też od takich czynników jak: suma ubezpieczenia, okres ubezpieczenia, rok budowy budynku, przeprowadzone w nim modernizacje i remonty itd. Wspólnoty mieszkaniowe bardzo często jako jedyny czynnik porównawczy przyjmują wysokość składki, oczywiście szukając najniższej. Niestety, niska składka zwykle przekłada się na wąski zakres ochrony lub niską sumę ubezpieczenia niewystarczającą do zrekompensowania poniesionych przez wspólnotę mieszkaniową strat. Warto więc pamiętać, że to nie składka powinna decydować o wyborze towarzystwa ubezpieczeniowego.

W ubezpieczeniu od zdarzeń losowych zadbać należy, aby suma ubezpieczenia odpowiadała wartości
nowej nieruchomości, która nazywana jest wartością odtworzeniową. Budynek może zostać
ubezpieczony także na podstawie wartości rzeczywistej. Najważniejsza funkcja umowy ubezpieczenia realizuje się w momencie szkody całkowitej lub innej o dużej wartości, gdy właściciele lokali tracą swoje lokum. W pierwszym przypadku wspólnota mieszkaniowa może liczyć na wypłatę kwoty odpowiadającej kosztom przywrócenia budynku do stanu nowego, w drugim zaś odszkodowanie zostanie pomniejszone o techniczne zużycie budynku (wspólnota nie uzyska pieniędzy na pokrycie pełnego kosztu remontu).

Ubezpieczyciele zalecają, aby ubezpieczenie budynku podawane było w wartości odtworzeniowej.
Tym sposobem wspólnota mieszkaniowa uniknie potrącania z kosztorysu procentowego zużycia
budynku. Z uwagi na to, że zużycie budynku jest szacowane może się okazać, że powstanie kilka
wartości w zależności od osoby dokonującej oszacowania. Jeżeli zużycie techniczne nieruchomości przekracza na dzień ubezpieczenia 50 lub 60% nie będzie możliwe ubezpieczenie takiej nieruchomości według wartości odtworzeniowej, a jedynie rzeczywistej. Przy obliczaniu sumy ubezpieczenia budynku według wartości odtworzeniowej można skorzystać z jednej z dwóch metod. Pierwsza metoda polega na wycenie dokonywanej przez rzeczoznawców majątkowych, druga metoda polega na samodzielnym ustaleniu sumy ubezpieczenia.

Ustalenia sumy ubezpieczenia można dokonać w oparciu o wskaźnik przeliczeniowy kosztu
odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (tzw. iloczyn powierzchni
użytkowej budynku i wskaźnika). Wskaźnik publikowany jest dwa razy w roku w obwieszczeniu
wojewody i prezentuje średni koszt budowy 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta wojewódzkiego oraz dla województwa. Pamiętać jednak należy, że powyższe wskaźniki są wartościami uśrednionymi. W przypadku zatem ubezpieczania wysokiej klasy budynku
wybudowanego przy zastosowaniu nowoczesnych technologii i z wykorzystaniem wysokiej jakości
materiałów warto zastanowić się, czy nie przyjąć wyższych sum ubezpieczenia.

Odszkodowanie z ubezpieczenia nieruchomości

Aby otrzymać odszkodowanie w pełnej wysokości rekompensującej wysokość poniesionych strat,
należy szczególną uwagę zwrócić na to, by suma ubezpieczeniowa odzwierciedlała rzeczywistą
wartość ubezpieczonego mienia. Niewskazanym jest zaniżanie wartości budynków, gdyż może to
skutkować proporcjonalnym obniżeniem wysokości odszkodowania i niepotrzebnym wydłużeniem
procedury.

Przyjęcie prawidłowej sumy odtworzeniowej dla ubezpieczenia budynku z jednoczesną gwarancją, że odszkodowanie wypłacane będzie również według wartości odtworzeniowych to pierwszy element
dobrze skonstruowanej polisy dla wspólnoty mieszkaniowej. Druga ważna kwestia dotyczy sumy
gwarancyjnej, która odnosi się do ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Polisa OC chroni
wspólnotę przed roszczeniami osób trzecich, przy czym właściciele lokali oraz inni domownicy będą w tym przypadku rozumiani jako osoby trzecie. Zwykle zagadnienie sumy gwarancyjnej polisy
odpowiedzialności cywilnej wspólnoty jest postrzegane przez pryzmat najczęściej występujących
zdarzeń takich jak zalania. Takie podejście jest jednak zwodnicze. Lista zdarzeń, za które podejmie odpowiedzialność ubezpieczyciel może przykładowo obejmować: roszczenia osobowe z tytułu śmierci lub uszczerbku na zdrowiu, utrata lub zniszczenie mienia w postaci zaparkowanych pojazdów, mienia zgromadzonego na terenie nieruchomości w następstwie zdarzeń za jakie odpowiada wspólnota.

W następstwie takich zdarzeń ucierpieć może wiele osób, uszkodzonych może zostać wiele pojazdów, a cały zgromadzony majątek przez właścicieli lokali może zostać zniszczony. Sumę gwarancyjną polisy OC należy racjonalizować stosownie do poziomu ryzyka ubezpieczeniowego, na który składa się m.in. wielkość wspólnoty mieszkaniowej.

Wybierając wariant ubezpieczenia dla wspólnoty mieszkaniowej należy zwracać uwagę na treść
ogólnych warunków ubezpieczenia odnoszących się do danego rodzaju zawartej umowy, a w
szczególności zwracać uwagę na umieszczone w nich definicje, a także wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela. Dobrze skonstruowana polisa ubezpieczeniowa zapewnić powinna realną i pełną ochronę, ale również zagwarantuje sprawny proces likwidacji szkody i wypłatę odszkodowania.

Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Często członkowie nowopowstałych wspólnot mieszkaniowych zadają sobie pytanie czy warto już na
początku funkcjonowania wspólnoty wyodrębniać fundusz remontowy. Zrozumiałe jest, że
właściciele lokali dążą do jak najmniejszego obciążania swoich budżetów miesięcznymi opłatami
stałymi, w tym z tytułu zaliczek wynikających z kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Kupując
nowe mieszkanie w nowym budynku nie myślimy o tym, że w przyszłości zaistnieje potrzeba remontu
dachu, kominów, malowania ścian klatki schodowej, wymiana instalacji elektrycznej w częściach
wspólnych czy zagospodarowanie terenu zewnętrznego, który jest własnością wspólnoty
mieszkaniowej. Patrzenie krótkowzroczne może być dla nas i wspólnoty zgubne. Fundusz remontowy
wspólnoty mieszkaniowej to właśnie sposób na pokrycie kosztów przyszłych remontów przez
właścicieli lokali. Po pewnym czasie wspólnota dzięki istnieniu funduszu remontowego jest w stanie
uzbierać przynajmniej część środków na konieczne remonty. Regularne odkładanie określonej sumy
pieniędzy umożliwia wspólnocie sprawne wykonanie zaplanowanych remontów w częściach
wspólnych.

Zgodnie z treścią art. 13 i 14 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z
utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać
porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz
współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Wszelkie koszty remontowe dotyczące
nieruchomości wspólnej zawierają się w kategorii kosztów zarządu nieruchomości wspólnej.
Stworzenie funduszu remontowego przekracza zakres obowiązków zwykłego zarządu. Konieczne jest
podjęcie odpowiedniej uchwały przez członków wspólnoty. W uchwale powinny znaleźć się zapisy
dotyczące wysokości składek na fundusz remontowy, terminy ich płatności, zasady gromadzenia i
wykorzystywania nadwyżek.

Pieniądze gromadzone na funduszu remontowym są własnością wspólnoty mieszkaniowej. O tym, na
co będą przeznaczone pieniądze z funduszu decydują wspólnie członkowie wspólnoty. Kalendarz
poszczególnych przedsięwzięć ustalany jest w praktyce w ramach planu gospodarczego
przygotowywanego na dany rok. Do jego przyjęcia wspólnota podejmuje stosowną uchwałę. Plan
gospodarczy na cały rok przygotowuje i przedstawia do uchwalenia zazwyczaj zarządca wspólnoty.
Każdy członek wspólnoty może też zaproponować jakie prace jego zdaniem należy wykonać.
Do zadań zarządcy nieruchomości należy z kolei przestrzeganie, by pieniądze były wydatkowane
zgodnie z przyjętą uchwałą. Jego obowiązkiem jest również rozliczenie funduszu remontowego
wspólnoty.

W sytuacji, gdy zgromadzone na funduszu remontowym są nie wystarczające dla przeprowadzenia
niezbędnych zamierzeń remontowych w danym roku członkowie wspólnoty muszą dopłacić do
funduszu, posiłkować się kredytem bankowym lub innymi źródłami np. dotacjami. Nadwyżki w
funduszu remontowym po zrealizowaniu zamierzeń rocznych przechodzą na kolejny okres
rozliczeniowy.

Rekomendujemy tworzenie funduszu remontowego od początku życia budynku wspólnoty
mieszkaniowej, czyli od początku jego zużycia. Pierwsze duże remonty we wspólnotach
mieszkaniowych mają miejsce po około 10 latach. Należy pamiętać, że im wcześniej wspólnota
zacznie odkładać środki finansowe na cele remontowe, tym mniej jej członkowie będą musieli
wydatkować jednorazowo środków w przyszłości. Dbanie o nieruchomość wspólną wspólnoty jest
wyrazem troski jej członków o swoją własność, co przedkłada się na wartość poszczególnych lokali i
bezpieczeństwo budynku i jego mieszkańców.

Garaż we wspólnocie mieszkaniowej

Garaż we wspólnocie mieszkaniowej

Większość osób kupujących mieszkanie decyduje się na równoczesny zakup miejsca postojowego w danej nieruchomości.

Obecnie bez względu czy mieszkamy w małym mieście czy dużej aglomeracji możliwość zapewnienia miejsca do parkowania jest niemal na wagę złota. Kupując miejsce parkingowe w garażu wielostanowiskowym nie zastanawiamy się co tak naprawdę kupujemy.

A od tego, w jakiej formie prawnej nabywamy miejsce postojowe, zależą późniejsze koszty z nim związane oraz sposób zarządzania.

W ofercie deweloperów spotyka się dwa warianty nabycia miejsca postojowego:

  1. miejsce postojowe jako część nieruchomości wspólnej –nabywamy od dewelopera prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej. W tym przypadku może to być miejsce postojowe w podziemny garażu wielostanowiskowym, jak i miejsce na parkingu przed budynkiem.
  2. miejsce postojowe jako udział w odrębnym lokalu niemieszkalnym – kupujemy udział w garażu wielostanowiskowym, który został wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny.

W sytuacji pierwszej garaż traktowany jest jako nieruchomość wspólna tak samo, jak klatki schodowe czy trawnik przed budynkiem. Przypisanie konkretnych miejsc postojowych do poszczególnych lokali mieszkalnych/użytkowych następuje na zasadzie umów quoad usum(*) w ten sposób, że tylko określonym osobom przysługiwać będzie wyłączne prawo do korzystania z przypisanych miejsc. W przypadku nieruchomości termin quoad usum odnosi się do rodzaju umowy, w której współwłaściciele postanawiają, że niektórzy z nich będą mogli korzystać z części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Z reguły taki podział ujawnia się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej. Utrzymanie garażu w tym przypadku pozostaje w gestii całej wspólnoty mieszkaniowej, może nim ona także zarządzać. Należy pamiętać, że takie rozwiązanie pociąga za sobą brak możliwości sprzedaży samego miejsca postojowego. Wskutek ustanowienia służebności właściciel może sprzedać jedynie mieszkanie razem z przypisanym do niego stanowiskiem w garażu.

Pozostawienie garażu częścią nieruchomości wspólnej i zapewnienie prawa do korzystania z miejsca postojowego poprzez umowę quoad usum jest dość rzadkim rozwiązaniem przyjmowanym przez deweloperów.

W wariancie drugim oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych/użytkowych w danym budynku, wyodrębnia się również cały parking podziemny jako jeden samodzielny lokal niemieszkalny (garaż). Lokal ten zostaje sprzedany na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać. Ponadto ustala się sposób korzystania z takiego samodzielnego lokalu garażowego, tzn. przyznaje się współwłaścicielom prawo do korzystania z poszczególnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. W tym wariancie również mamy do czynienia ze współwłasnością, jednak współwłaścicielami nie są wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, a jedynie osoby, które kupiły udział w wyodrębnionym lokalu niemieszkalnym – to te osoby (a nie wspólnota mieszkaniowa) podejmują decyzje związane z tym garażem na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Współwłaścicielem garażu może być zarówno osoba z grupy właścicieli innych lokali w budynku, w którym znajduje się garaż, jak również dowolna osoba „z zewnątrz” (np. mieszkaniec sąsiedniego budynku), której związek z daną wspólnotą wynika z bycia współwłaścicielem jednego lokalu w budynku wspólnotowym (garażu).

W wariancie tym współwłaścicieli garażu ponoszoną zgodnie z posiadanym przez nich udziałem zarówno koszty utrzymania samego lokalu garażowego, jak i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

W związku z powyższym, członek danej wspólnoty mieszkaniowej będący właścicielem, oprócz miejsca parkingowego, również innego lokalu opłaca potrójną zaliczkę na poczet kosztów zarządu:

  1. z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej związaną z prawem własności innego lokalu np. mieszkalnego,
  2. z tytułu utrzymania garażu związaną z udziałem we współwłasności lokalu garażowego,
  3. związaną z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej związaną z udziałem we współwłasności lokalu garażowego.

Członek wspólnoty np. mieszkaniec sąsiedniej nieruchomości, który kupił miejsce parkingowe w garażu (a więc jest właścicielem wyłącznie udziału w lokalu garażowym) będzie opłacał tylko dwie zaliczki:

  1. z tytułu utrzymania wnętrza lokalu garażowego wynikającą z posiadania udziału we współwłasności garażu,
  2. z tytułu współuczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej z tytułu posiadania udziału we własności w lokalu z niej wyodrębnionym (lokalu niemieszkalnym – garażu).

W wariancie drugim garaż przestaje być częścią nieruchomości wspólnej, którą zarządza wspólnota, a staje się wyłączną własnością współwłaścicieli. Ponieważ nie jest to już część wspólna, zarządca może się nią opiekować tylko w oparciu o umowę sporządzoną ze wszystkimi współwłaścicielami garażu. Właściciele takiego lokalu garażowego, tak jak właściciele innych lokali w budynku, sami we własnym zakresie mają obowiązek dbać o lokal i ponosić koszty jego utrzymania. Z przepisów Ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały wspólnot mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej. Prawo decydowania o danej nieruchomości mają tylko jej właściciele.

 

(*) podział quoad usum – podział nieruchomości do korzystania. Polega na tym, że dany współwłaściciel otrzymuje do wyłącznego użytku wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Podział ten nie jest zniesieniem współwłasności.

 

 

 

Jak oszczędnie gospodarować ciepłem?

Jak oszczędnie gospodarować ciepłem?

Większość budynków wielolokalowych, w tym należących do wspólnot mieszkaniowych korzysta z miejskich sieci ciepłowniczych. Koszt ogrzewania naszych mieszkań z roku na rok rośnie, a koszty ogrzewania to jedna z głównych pozycji w naszych domowych budżetach. Zakłada się, że w Polsce sezon grzewczy trwa 7 miesięcy od września do marca włącznie. Niewiele jest już budynków wspólnot mieszkaniowych, które nie zostały poddane termomodernizacji. Termomodernizacja budynków z pewnością wpłynęła na poprawę ich efektywności energetycznej, a przez to uzyskanie oszczędności energii,jednakże nie oznacza to, że członkowie wspólnot mieszkaniowych nie muszą ogrzewać swoich mieszkań i płacą za ciepło grosze.Warto zastanowić się czy zmiana naszych nawyków może wpłynąć na ograniczenie zużycia ciepła, a tym samy zmniejszenie opłat za nie.

Poniżej przedstawiamy kilka porad jak obniżyć koszty ogrzewania w naszych mieszkaniach:

  1. Nie pozwól ciepłu uciekać: uszczelnij okna i inne miejsca, przez które może uciekać ciepło. Nie zapominaj jednak o zapewnieniu minimalnej cyrkulacji powietrza między pomieszczeniami. Całkowita izolacja może prowadzić do problemów z wilgocią, a nawet być niebezpieczna, gdy mamy w mieszkaniu np. instalację gazową.
  2. Nie zasłaniaj grzejnika: zasłaniając źródło ciepła, nawet tylko zasłonami, utrudniamy odpowiednią cyrkulację powietrza w pomieszczeniu. Kaloryfer grzeje wtedy mocniej, a nasze rachunki rosną. Bezpieczna odległość, jaką powinniśmy zachować między grzejnikiem a meblami, to minimum 10 cm.
  3. Dostosuj temperaturę w pomieszczeniach do ich przeznaczenia i pory dnia. Nie musimy grzać jednakowo przez całą dobę. Warto przykręcać grzejniki na noc, by uzyskać nieco niższą temperaturę i mniej przesuszone powietrze. Różnica nie musi być duża, wystarczą 2 stopnie, a wpłynie to na wysokość rachunków. Zdaniem ekspertów obniżenie temperatury tylko o 1°C może zmniejszyć zużycie ciepła o 6% w skali sezonu grzewczego.
    Również wtedy kiedy wychodzisz do pracy przykręcaj grzejnik. Jeżeli nikogo nie ma w domu przez cały dzień, a grzejniki pracują pełną parą, niepotrzebnie tracimy pieniądze.
  4. Nie zapominaj o wietrzeniu mieszkania – wietrz krótko i intensywnie: zakręć kaloryfery zanim zaczniesz wietrzyć mieszkanie, na krótko otwórz okno, nawet na oścież i zamknij zanim zrobi się zbyt zimno.
  5. Zamykaj drzwi pomiędzy pomieszczeniami: rób to, aby ograniczyć przeciągi i wymianę powietrza z chłodniejszymi pomieszczeniami, np. przedpokojem. Znacznie łatwiej jest ogrzać mały pokój niż dużą przestrzeń, ale też dzięki temu zabiegowi utrzymasz wyższą temperaturę w mieszkaniu.
  6. Odpowietrzaj grzejniki: jeżeli kaloryfer grzeje słabo, nierównomiernie oddaje ciepło, a ustawiony jest na maksymalną temperaturę, oznacza to, że jest zapowietrzony. Pamiętaj, żeby odpowietrzać grzejniki przed każdym sezonem grzewczym.
  7. Zamontuj ekrany zagrzejnikowe. W celu zwiększenia efektywności grzejnika możesz zamontować specjalne ekrany z folii aluminiowej, które będą odbijały emitowane z urządzeń ciepło do wnętrza pomieszczenia. Matę zagrzejnikową można kupić w każdym sklepie budowlanym, a jej koszt jest niewielki. Dzięki takiemu ekranowi ograniczone zostanie zjawisko wchłaniania ciepła przez ścianę i zmniejszy się jego utrata.
  8. Korzystaj z naturalnego umiejscowienia pomieszczeń. W pomieszczeniach po południowej stronie budynku warto w ciągu dnia odsłaniać okna i korzystać ze słońca. Proste i efektywne.
  9. Zasłaniaj okna na noc: w nocy dla odmiany zasłaniaj okna, dzięki czemu unikniesz ucieczki ciepła. Pamiętaj jednak, aby długie zasłony razem z oknem nie zasłaniały także grzejnika.
  10. Modernizuj instalację grzewczą. W budynkach po termomodernizacji warto przeprowadzić również modernizację instalacji grzewczej. Podwyższona zostanie tym samym sprawność użytkowa systemu ogrzewania i ograniczone straty ciepła. W ramach działań modernizacyjnych warto sprawdzić rury – ich drożność (jeżeli są niedrożne, trzeba będzie je przepłukać), a także izolację (czy nie jest uszkodzona i czy właściwie minimalizuje straty ciepła).
    Dla zwiększenia efektywności systemu grzewczego warto dokonać wymiany starych zaworów i głowic termostatycznych. Wpływ na obniżenie kosztów energii cieplnej będzie mieć z pewnością montaż gazowych głowic termostatycznych z dolnym ograniczeniem temperatury +16ºC. Zastosowanie takich głowic powoduje obniżenie kosztów ciepła przez mieszkania, które do tej pory dogrzewały inne nieogrzewane pomieszczenia sąsiadów. Właściciele, którzy korzystają z „darmowego ciepła” sąsiadów, mogą mieć nieco wyższe rachunki, jednak w ogólnym rozrachunku budynku zużycie energii maleje. Zastosowanie głowic z dolnym ograniczeniem temperatury +16ºC zapobiega również zjawisku, iż permanentnie nieogrzewane mieszkania są narażone na rozwój pleśni i zagrzybienia na ścianach.
    Warto więc, aby członkowie wspólnot mieszkaniowych oraz zarządcy tych wspólnot przeprowadzili kalkulację i analizę kosztów przeprowadzenia modernizacji instalacji grzewczych w budynkach wspólnot w celu zmniejszenia zużycia i kosztów ciepła.

Jak widać stosowanie wielu z powyższych zasad nie wymaga od nas zbyt dużego wysiłku, a wyrobimy w sobie na stałe energooszczędne zachowania. Można zacząć od małych rzeczy takich jak zakręcanie grzejników przed wyjściem z domu i podczas wietrzenia pomieszczeń, czy uszczelnienia okien i drzwi. Potrzeba tylko trochę chęci, a nasze rachunki za ciepło będą niższe.

Mała wspólnota mieszkaniowa

Mała wspólnota mieszkaniowa

W dniu 2 lipca 2019 r. Prezydent podpisał ustawę z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Artykuł 7 tej ustawy, zawiera zmiany dotyczące ustawy o własności lokali. Nowe przepisy będą obowiązywały od 1 stycznia 2020 r.

Dotychczasowy zapis art. 19 ustawy o własności lokali brzmi: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.

Treść art. 19 ustawy o własności lokali, obowiązująca od 1 stycznia 2020 r. to: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.

Tak więc od 1 stycznia 2020 r. wspólnoty, w których jest od 4 do 7 lokali z „małych” wspólnot mieszkaniowych staną się „dużymi” wspólnotami mieszkaniowymi. W konsekwencji jeśli właściciele nie uzgodnią innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to zarząd będzie sprawowany zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Członkiem zarządu będzie mogła być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

W konsekwencji nowelizacji ustawy zmieni się również sposób podejmowania decyzji w takiej wspólnocie – decyzje w przedmiocie czynności zwykłego zarządu będzie podejmował samodzielnie zarząd. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Każdy właściciel lokalu będzie mógł zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Nowelizacja poza ułatwieniami w funkcjonowaniu dotychczasowych małych wspólnot mieszkaniowych nakłada na nie również nowe obowiązki.

Zarząd albo zarządca będzie obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Ponadto Zarząd albo zarządca wspólnoty mieszkaniowej będzie obowiązany:

  • dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;

  • składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;

  • zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Wspólnota będzie musiała uchwalić roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Na pokrycie kosztów zarządu, właściciele lokali będą uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zarząd albo zarządca dotychczasowej małej wspólnoty zobowiązani będą również do zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Powyższe zmiany w znacznym stopniu powinny usprawnić proces decyzyjny mając na uwadze problemy praktyczne wynikające z zarządzania nieruchomością wspólną w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych do tej pory.

Z pewnością dla nowych wspólnot mieszkaniowych, dotychczas funkcjonujących jak o tzw. małe wspólnoty, dobrym rozwiązaniem będzie powierzenie zarządzania lub administrowania wspólnotą profesjonalnemu zarządcy nieruchomościami. MyPartner Zarządzanie Nieruchomościami zaprasza do współpracy.

Techniczna obsługa nieruchomości

Techniczna obsługa nieruchomości

Celem technicznej obsługi nieruchomości jest zapewnienie użytkownikom najwyższego komfortu oraz bezpieczeństwa podczas przebywania na jej terenie. Bezpieczeństwo to sprawność działania instalacji oraz urządzeń stanowiących wyposażenie budynku.

Zakres czynności składających się na techniczną obsługę nieruchomości możemy zakwalifikować do trzech grup:

  1. obsługa techniczna nieruchomości,
  2. obsługa eksploatacyjna nieruchomości,
  3. obsługa konserwacyjna nieruchomości.

Do działań obsługi technicznej należy zaliczyć prowadzenie dokumentacji technicznej, planowanie kontroli i przeglądów technicznych, utrzymywanie instalacji w odpowiedniej kondycji technicznej, stały monitoring urządzeń, instalacji oraz systemów działających w budynku, serwis techniczny w przypadku awarii.

W zakresie obsługi eksploatacyjnej zarządca nieruchomości musi zadbać o czystość urządzeń i pomieszczeń, w których one się znajdują oraz o przygotowywanie planów remontów części wspólnych w sposób nie zakłócający korzystania z obiektu.

Obsługa konserwacyjna to przygotowywanie harmonogramu prac konserwatorskich oraz nadzór nad osobami wykonującymi prace konserwatorskie.

Właściwa konserwacja nieruchomości oraz stały nadzór nad wyposażeniem technicznym i urządzeniami gwarantują sprawność instalacji znajdujących się w budynku. Regularny serwis pozwala skutecznie zminimalizować koszty przyszłych remontów poprzez szybkie usuwanie bieżących usterek. Dobrą praktyką stosowaną przez zarządców nieruchomości jest prowadzenie dla danej nieruchomości księgi konserwacji, w której odnotowywane są zgłoszenia usterek oraz przeprowadzone działania konserwatorów.  Coraz częściej ewidencje prowadzone są przy wykorzystaniu dedykowanych systemów informatycznych.

Ustawa Prawo Budowlane nakłada na właścicieli nieruchomości obowiązek odpowiedniej obsługi technicznej budynków. Art. 62 ust. 1 ustawy mówi, że właściciel lub zarządca nieruchomości powinien przeprowadzać okresowe kontrole stanu technicznego obiektu. Co roku należy przeprowadzać przegląd: elementów budynku, budowli i instalacji, na które negatywny wpływ mają czynniki atmosferyczne oraz czynniki wynikające z użytkowanie obiektu; instalacji i urządzeń ochrony środowiska; instalacji gazowej i przewodów kominowych. Co najmniej raz na pięć lat należy również skontrolować stan techniczny i przydatność obiektu do eksploatacji, sprawdzić zarówno estetykę budynku, jak i jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Zgodnie ze wskazanym przepisem przegląd dotyczy całego obiektu budowlanego. Tymczasem specyfika wspólnot mieszkaniowych dzieli obiekt budowlany na nieruchomość wspólną i odrębne lokale. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe dokonują przeglądu całych instalacji mając na względzie bezpieczeństwo mieszkańców w budynku oraz fakt, że prawo budowlane odpowiedzialnym za przeglądy w całym obiekcie czyni wspólnotę mieszkaniową i jej zarządcę.

Dzięki profesjonalnej i kompleksowej obsłudze technicznej wszyscy mieszkańcy danego budynku mogą być pewni, że ich życiu i mieniu nic nie zagraża, a wybór firmy zarządzającej nieruchomością był trafny.

Segregacja odpadów we wspólnocie mieszkaniowej

Segregacja odpadów we wspólnocie mieszkaniowej

Dyrektywa unijna obliguje Polskę, aby w  2020 roku 50 proc. wytwarzanych odpadów komunalnych było kierowanych do recyklingu. Obecnie wskaźnik ten osiąga poziom 36 proc. Jak wynika z badań świadomość Polaków dotycząca selektywnej zbiórki i recyklingu rośnie, ale wciąż jest zbyt niska, 30 proc. społeczeństwa w ogóle nie segreguje śmieci.

Segregacja odpadów w zabudowie wielolokalowej, czyli też we wspólnotach mieszkaniowych jest jednym z głównych problemów w zbiórce odpadów komunalnych. Śmieci we wspólnocie mieszkaniowej są w pewnym sensie anonimowe, problemem w budynkach wielorodzinnych jest weryfikacja, kto segreguje odpady, a kto tego nie robi. Zgodnie z Ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach opłata dotyczy właściciela nieruchomości, czyli wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku braku segregacji śmieci, wspólnota może zapłacić nawet cztery razy więcej, niż stawka ustalona przez gminę za zbieranie śmieci selektywnie.

Zgodnie z art. 2 ust. 3a Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, wspólnota mieszkaniowa ponosi wynikające z ustawy opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi bez ograniczeń,  a każdy właściciel lokalu – w części:

  1. odpowiadającej stosunkowi liczby osób zamieszkujących lokal do liczby osób zamieszkujących we wszystkich lokalach – w przypadku metody ustalenia opłaty, o której mowa w art. 6j ust. 1 pkt. 1;

  2. odpowiadającej stosunkowi ilości zużytej wody w lokalu do ilości zużytej wody we wszystkich lokalach – w przypadku metody ustalenia opłaty, o której mowa w art. 6j ust. 1 pkt. 2;

  3. odpowiadającej wysokości opłaty, o której mowa w art. 6j ust. 2;

  4. odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej – w pozostałych przypadkach.

Obowiązkiem podatnika, czyli i wspólnoty mieszkaniowej jest:

  • prowadzenie ewidencji podatkowej i dokumentacji dla potrzeb ustalenia podstawy opodatkowania i należnej opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi,

  • złożenie do właściwego organu podatkowego tj. wójta, burmistrza, prezydenta deklaracji podatkowej pod NIP, REGON, wspólnoty;

  • zapłata należności podatkowej w terminie.

Wspólnota mieszkaniowa ponosi, więc koszty tzw. „podatku śmieciowego”, nie są to jednak koszty zarządu nieruchomością wspólną. Właściciel lokalu, jako wytwórca odpadów musi być obciążony przez wspólnotę na podstawie art. 13 Ustawy o własności lokali, z tytułu wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, w związku z art. 2 ust. 3a Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Zgodnie z art. 6m ust. 1c Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym, wspólnota mieszkaniowa może żądać od właściciela lokalu podania danych niezbędnych do ustalenia wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

W praktyce obowiązki wskazane powyżej realizowane są przez administratora lub zarządcę nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej.

Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami

Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami

Na wstępie postawmy pytanie, na czym polega zarządzanie nieruchomościami?

Artykuł 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. określa, iż jest to podejmowanie decyzji oraz dokonywanie czynności, których celem jest utrzymanie podlegających zarządcy obiektów w stanie niepogorszonym, bieżące administrowanie nimi oraz zapewnianie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej.

Rynek zarządców nieruchomości w ostatnich latach wzbogaca się o nowe podmioty oferujące usługi zarządzania nieruchomościami. I tu należy postawić kolejne pytanie, czy wszystkie firmy gwarantują profesjonalną usługę zarządzania naszą nieruchomością?

Z tego też powodu wspólnoty mieszkaniowe oraz developerzy stoją przed koniecznością dokonania trudnego wyboru właściwego zarządcy, który zapewni bezpieczeństwo użytkowania i właściwą eksploatację nieruchomości oraz będzie partnerem dla jej właścicieli. Szukając profesjonalnego zarządcy, który zapewni bezpieczne i efektywne zarządzanie nieruchomością powinniśmy zwrócić uwagę na kilka aspektów.

Zarządca nieruchomości – kompetencje

Firma, której zlecimy zarządzanie nieruchomością powinna zapewnić kompleksową opiekę nad powierzonym jej budynkiem.

Do kompetencji zarządcy nieruchomości należy między innymi:

  • Prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz niezbędnej dokumentacji technicznej nieruchomości,

  • planowanie oraz nadzór nad kontrolami technicznymi oraz przeglądami wymaganymi prawem budowlanym,

  • stały nadzór techniczny i bieżąca obsługa techniczna budynku,

  • kontrola firm zewnętrznych wykonujących prace remontowe i serwisowe,

  • utrzymywanie czystości wewnątrz i na zewnątrz budynku,

  • zapewnienie właściwej gospodarki finansowo-rachunkowej nieruchomości,

  • obsługa administracyjna właścicieli lokali,

  • zagwarantowanie dostaw prądu, wody, gazu, wywozu śmieci,

  • reprezentowanie właściciela lub wspólnoty mieszkaniowej.

Zakres obowiązków zarządcy nieruchomości zawsze powinien być ustalany indywidualnie w zależności od potrzeb danego właściciela nieruchomości, jak i od potrzeb danego obiektu.

Rola i zadania zarządcy nieruchomości nie mogą ograniczać się wyłącznie do tzw. administrowania obiektem. Nowoczesny i profesjonalny zarządca musi być partnerem dla właściciela, a jego działania powinny budować pozytywny wizerunku dewelopera, wspólnoty mieszkaniowej oraz właścicieli lokali.

Efektywne zarządzanie wymaga wysokich kompetencji techniczno-organizacyjnych, co z pewnością przedkłada się na wysoką jakość obsługi.

Jakość usług w dzisiejszym świecie buduje również sprawna i szybka komunikacja. Rozwijająca się technologia oraz wszechobecna cyfryzacja pozwalają zarządcom nieruchomości wychodzić naprzeciw potrzebom właścicieli nieruchomości i spełniać ich oczekiwania.

Profesjonalny i nowoczesny zarządca nieruchomości powinien mieć w swojej ofercie elektroniczny system obsługi klienta tzw. e-kartotekę. Wygodny i łatwy dostęp do serwisu obsługującego nieruchomość poprzez aplikację lub stronę internetową stanowi doskonałe źródło komunikacji i przekazywania informacji.

System taki umożliwia każdemu właścicielowi lokalu kontrolę bieżącej sytuacji finansowej swojego lokalu, ale także oferuje forum dla wszystkich właścicieli w nieruchomości.

Zarządzając nowocześnie zarządca daje również możliwość otrzymywania wszelkich dokumentów w formie elektronicznej, zamiast tradycyjnej korespondencji papierowej. To wygodne i łatwe, a zarazem oszczędne i ekologiczne rozwiązanie. Dodatkowo wykorzystując elektroniczny system powiadomień SMS zarządca ma możliwość błyskawicznie informować właścicieli o wszelkich awariach czy istotnych dla danej nieruchomości zdarzeniach. Oczywiście dzięki nowatorskiemu systemowi szybka komunikacja odbywa się również na linii właściciel – zarządca.

Przy korzystaniu z najnowszych technologii warto także zwrócić uwagę na bezpieczeństwo danych osobowych. Dla profesjonalnego zarządcy musi to być sprawa absolutnie priorytetowa. Nie tylko w sytuacji, gdy wykorzystuje on systemy informatyczne, ale zawsze należy wymagać od zarządcy stosowania rygorystycznej polityki bezpieczeństwa i zapewnienia wysokiego poziomu zabezpieczeń określonego w prawodawstwie regulującym ochronę danych osobowych.