W dniu 2 lipca 2019 r. Prezydent podpisał ustawę z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Artykuł 7 tej ustawy, zawiera zmiany dotyczące ustawy o własności lokali. Nowe przepisy będą obowiązywały od 1 stycznia 2020 r.
Dotychczasowy zapis art. 19 ustawy o własności lokali brzmi: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.
Treść art. 19 ustawy o własności lokali, obowiązująca od 1 stycznia 2020 r. to: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.
Tak więc od 1 stycznia 2020 r. wspólnoty, w których jest od 4 do 7 lokali z „małych” wspólnot mieszkaniowych staną się „dużymi” wspólnotami mieszkaniowymi. W konsekwencji jeśli właściciele nie uzgodnią innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to zarząd będzie sprawowany zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Członkiem zarządu będzie mogła być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
W konsekwencji nowelizacji ustawy zmieni się również sposób podejmowania decyzji w takiej wspólnocie – decyzje w przedmiocie czynności zwykłego zarządu będzie podejmował samodzielnie zarząd. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Każdy właściciel lokalu będzie mógł zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Nowelizacja poza ułatwieniami w funkcjonowaniu dotychczasowych małych wspólnot mieszkaniowych nakłada na nie również nowe obowiązki.
Zarząd albo zarządca będzie obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Ponadto Zarząd albo zarządca wspólnoty mieszkaniowej będzie obowiązany:
-
dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
-
składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
-
zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Wspólnota będzie musiała uchwalić roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Na pokrycie kosztów zarządu, właściciele lokali będą uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
-
wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
-
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
-
ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
-
wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
-
wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zarząd albo zarządca dotychczasowej małej wspólnoty zobowiązani będą również do zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Powyższe zmiany w znacznym stopniu powinny usprawnić proces decyzyjny mając na uwadze problemy praktyczne wynikające z zarządzania nieruchomością wspólną w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych do tej pory.
Z pewnością dla nowych wspólnot mieszkaniowych, dotychczas funkcjonujących jak o tzw. małe wspólnoty, dobrym rozwiązaniem będzie powierzenie zarządzania lub administrowania wspólnotą profesjonalnemu zarządcy nieruchomościami. MyPartner Zarządzanie Nieruchomościami zaprasza do współpracy.