W przypadku wspólnoty mieszkaniowej mamy do czynienia z mnogością interesów majątkowych
poszczególnych osób: zarząd wspólnoty mieszkaniowej dąży do tego, aby nieruchomość wspólna nie
uległa pogorszeniu. Poszczególni właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych, będący członkami wspólnoty mieszkaniowej, chcą być zabezpieczeni przede wszystkim przed szkodami w ich własnych lokalach, spowodowanymi czynnikami wewnętrznymi (mającymi swe źródło w przestrzeni danego lokalu) lub zewnętrznymi, pochodzącymi z części wspólnej budynku, jak również spoza niego (np. od pioruna) lub z lokalu sąsiedniego. Do tego dochodzą jeszcze właściciele lokali użytkowych usytuowanych w obrębie danej wspólnoty mieszkaniowej, dla których niczym niezakłócone funkcjonowanie części wspólnej nieruchomości warunkuje komercyjne korzystanie z danego lokalu użytkowego.
Ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej powinno więc funkcjonalnie spajać interesy
majątkowe wszystkich zainteresowanych stron: samej wspólnoty mieszkaniowej, właścicieli lokali
mieszkalnych i użytkowych oraz zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota, zawierając umowę
ubezpieczenia budynku, nie ubezpiecza całego budynku, ale jego części wspólne. Ubezpieczenie, co do zasady, nie obejmuje poszczególnych lokali.
Profesjonalny zarządca nieruchomości – czego można oczekiwać?
Profesjonalny zarządca czy też administrator w zakresie swojej oferty ma zawsze usługę polegającą na wyborze dla wspólnoty mieszkaniowej najkorzystniejszego wariantu ubezpieczenia jej nieruchomości. Należy zastanowić się co oznacza najkorzystniejszy wariant. Obecnie rynek
ubezpieczeń oferuje pełen wachlarz ubezpieczeń, więc dla każdej wspólnoty mieszkaniowej jest
możliwość doboru odpowiedniego ubezpieczenie. Warto zadbać o do dobór odpowiedniego zakresu
ubezpieczenia i skonstruować polisę „na miarę”, gdyż potrzeby poszczególnych wspólnot
mieszkaniowych mogą się istotnie od siebie różnić. Należy również zauważyć, że wybrany zakres
ubezpieczenia wpływa na wysokość składki za ubezpieczenie oraz przyszłe poczucie bezpieczeństwa i ochrony.
Każde towarzystwo ubezpieczeniowe posiada swoje ogólne warunki ubezpieczenia, które należy
szczegółowo poznać, aby wybrać odpowiedni produkt. Przy wyborze odpowiedniej oferty należy
poznać i uwzględnić specyfikę funkcjonowania danej wspólnoty, jak i jej potrzeby i oczekiwania.
Podstawowa oferta ubezpieczeniowa dla wspólnot mieszkaniowych obejmuje ubezpieczenie od
ognia i innych zdarzeń losowych, a także ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC) w związku z posiadaniem mienia. Dodatkowy zakres oznacza konieczność opłacenia dodatkowej składki.
Podstawowa umowa ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych może zostać rozszerzona o
następujące przykładowe klauzule: ubezpieczenie aktów terrorystycznych, ubezpieczenie aktów
wandalizmu, ubezpieczenie drobnych prac remontowych, ubezpieczenie maszyn i urządzeń od szkód
mechanicznych i elektronicznych, ubezpieczenie ryzyka powodzi, a także ubezpieczenie
automatycznego pokrycia wzrostu wartości mienia.
W zależności od potrzeb wspólnota mieszkaniowa może zdecydować się na wykupienie
ubezpieczenia mienia od kradzieży z włamaniem i rabunku oraz dewastacji, ubezpieczenie
zewnętrznych urządzeń i instalacji, czy ubezpieczenie szyb i innych przedmiotów szklanych od
stłuczenia.
Klauzule dodatkowe odnoszące się do ubezpieczenia OC w związku z posiadaniem mienia to np.: OC
za szkody powstałe wskutek zalań i przepięć, OC za szkody wyrządzone przez podwykonawców, OC za szkody w nieruchomości wspólnej, OC za szkody powstałe wskutek poszukiwania przyczyn awarii.
Ubezpieczenie członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Coraz większą popularność zyskują ubezpieczenia OC członków zarządu wspólnot mieszkaniowych.
Zakres takiego ubezpieczenia obejmuje szkody wyrządzone przez członka zarządu wspólnocie
mieszkaniowej w związku z pełnieniem przez niego tej funkcji na skutek zawinionego działania lub zaniechania sprzecznego z prawem bądź postanowieniami uchwał podjętych przez wspólnotę.
Należy tu rozróżnić i wskazać, że nie jest to ten sam produkt co obowiązkowe ubezpieczeni OC
obejmujące podmioty zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami.
Tak więc wybierając wariant ubezpieczenia warto zwrócić szczególną uwagę, czy oferowany przez
dane towarzystwo ubezpieczeniowe wariant podstawowy będzie obejmował skutki zdarzeń
obejmujące potencjalne ryzyko, na które narażona jest konkretna wspólnota. Za dodatkową składkę można bowiem rozszerzyć ochronę, na której wspólnocie szczególnie zależy.
Przed podjęciem decyzji warto porównać warianty proponowane przez różne towarzystwa
ubezpieczeniowe. Najlepiej jest przeanalizować dokładnie postanowienia Ogólnych Warunków
Umowy (OWU) kilku towarzystw. Z reguły im wybieramy szerszy zakres ubezpieczenia obejmujący potencjalne ryzyka, od których ubezpieczona zostanie wspólnota mieszkaniowa, tym wyższa może okazać się składka ubezpieczeniowa. Choć nie jest to takie oczywiste, bowiem składka zależy też od takich czynników jak: suma ubezpieczenia, okres ubezpieczenia, rok budowy budynku, przeprowadzone w nim modernizacje i remonty itd. Wspólnoty mieszkaniowe bardzo często jako jedyny czynnik porównawczy przyjmują wysokość składki, oczywiście szukając najniższej. Niestety, niska składka zwykle przekłada się na wąski zakres ochrony lub niską sumę ubezpieczenia niewystarczającą do zrekompensowania poniesionych przez wspólnotę mieszkaniową strat. Warto więc pamiętać, że to nie składka powinna decydować o wyborze towarzystwa ubezpieczeniowego.
W ubezpieczeniu od zdarzeń losowych zadbać należy, aby suma ubezpieczenia odpowiadała wartości
nowej nieruchomości, która nazywana jest wartością odtworzeniową. Budynek może zostać
ubezpieczony także na podstawie wartości rzeczywistej. Najważniejsza funkcja umowy ubezpieczenia realizuje się w momencie szkody całkowitej lub innej o dużej wartości, gdy właściciele lokali tracą swoje lokum. W pierwszym przypadku wspólnota mieszkaniowa może liczyć na wypłatę kwoty odpowiadającej kosztom przywrócenia budynku do stanu nowego, w drugim zaś odszkodowanie zostanie pomniejszone o techniczne zużycie budynku (wspólnota nie uzyska pieniędzy na pokrycie pełnego kosztu remontu).
Ubezpieczyciele zalecają, aby ubezpieczenie budynku podawane było w wartości odtworzeniowej.
Tym sposobem wspólnota mieszkaniowa uniknie potrącania z kosztorysu procentowego zużycia
budynku. Z uwagi na to, że zużycie budynku jest szacowane może się okazać, że powstanie kilka
wartości w zależności od osoby dokonującej oszacowania. Jeżeli zużycie techniczne nieruchomości przekracza na dzień ubezpieczenia 50 lub 60% nie będzie możliwe ubezpieczenie takiej nieruchomości według wartości odtworzeniowej, a jedynie rzeczywistej. Przy obliczaniu sumy ubezpieczenia budynku według wartości odtworzeniowej można skorzystać z jednej z dwóch metod. Pierwsza metoda polega na wycenie dokonywanej przez rzeczoznawców majątkowych, druga metoda polega na samodzielnym ustaleniu sumy ubezpieczenia.
Ustalenia sumy ubezpieczenia można dokonać w oparciu o wskaźnik przeliczeniowy kosztu
odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (tzw. iloczyn powierzchni
użytkowej budynku i wskaźnika). Wskaźnik publikowany jest dwa razy w roku w obwieszczeniu
wojewody i prezentuje średni koszt budowy 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta wojewódzkiego oraz dla województwa. Pamiętać jednak należy, że powyższe wskaźniki są wartościami uśrednionymi. W przypadku zatem ubezpieczania wysokiej klasy budynku
wybudowanego przy zastosowaniu nowoczesnych technologii i z wykorzystaniem wysokiej jakości
materiałów warto zastanowić się, czy nie przyjąć wyższych sum ubezpieczenia.
Odszkodowanie z ubezpieczenia nieruchomości
Aby otrzymać odszkodowanie w pełnej wysokości rekompensującej wysokość poniesionych strat,
należy szczególną uwagę zwrócić na to, by suma ubezpieczeniowa odzwierciedlała rzeczywistą
wartość ubezpieczonego mienia. Niewskazanym jest zaniżanie wartości budynków, gdyż może to
skutkować proporcjonalnym obniżeniem wysokości odszkodowania i niepotrzebnym wydłużeniem
procedury.
Przyjęcie prawidłowej sumy odtworzeniowej dla ubezpieczenia budynku z jednoczesną gwarancją, że odszkodowanie wypłacane będzie również według wartości odtworzeniowych to pierwszy element
dobrze skonstruowanej polisy dla wspólnoty mieszkaniowej. Druga ważna kwestia dotyczy sumy
gwarancyjnej, która odnosi się do ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Polisa OC chroni
wspólnotę przed roszczeniami osób trzecich, przy czym właściciele lokali oraz inni domownicy będą w tym przypadku rozumiani jako osoby trzecie. Zwykle zagadnienie sumy gwarancyjnej polisy
odpowiedzialności cywilnej wspólnoty jest postrzegane przez pryzmat najczęściej występujących
zdarzeń takich jak zalania. Takie podejście jest jednak zwodnicze. Lista zdarzeń, za które podejmie odpowiedzialność ubezpieczyciel może przykładowo obejmować: roszczenia osobowe z tytułu śmierci lub uszczerbku na zdrowiu, utrata lub zniszczenie mienia w postaci zaparkowanych pojazdów, mienia zgromadzonego na terenie nieruchomości w następstwie zdarzeń za jakie odpowiada wspólnota.
W następstwie takich zdarzeń ucierpieć może wiele osób, uszkodzonych może zostać wiele pojazdów, a cały zgromadzony majątek przez właścicieli lokali może zostać zniszczony. Sumę gwarancyjną polisy OC należy racjonalizować stosownie do poziomu ryzyka ubezpieczeniowego, na który składa się m.in. wielkość wspólnoty mieszkaniowej.
Wybierając wariant ubezpieczenia dla wspólnoty mieszkaniowej należy zwracać uwagę na treść
ogólnych warunków ubezpieczenia odnoszących się do danego rodzaju zawartej umowy, a w
szczególności zwracać uwagę na umieszczone w nich definicje, a także wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela. Dobrze skonstruowana polisa ubezpieczeniowa zapewnić powinna realną i pełną ochronę, ale również zagwarantuje sprawny proces likwidacji szkody i wypłatę odszkodowania.