GtAI2yyqERi3PQWf7FEHyROuklFAoI-grakr-4Cs3gI

Większość osób kupujących mieszkanie decyduje się na równoczesny zakup miejsca postojowego w danej nieruchomości.

Obecnie bez względu czy mieszkamy w małym mieście czy dużej aglomeracji możliwość zapewnienia miejsca do parkowania jest niemal na wagę złota. Kupując miejsce parkingowe w garażu wielostanowiskowym nie zastanawiamy się co tak naprawdę kupujemy.

A od tego, w jakiej formie prawnej nabywamy miejsce postojowe, zależą późniejsze koszty z nim związane oraz sposób zarządzania.

W ofercie deweloperów spotyka się dwa warianty nabycia miejsca postojowego:

  1. miejsce postojowe jako część nieruchomości wspólnej –nabywamy od dewelopera prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej. W tym przypadku może to być miejsce postojowe w podziemny garażu wielostanowiskowym, jak i miejsce na parkingu przed budynkiem.
  2. miejsce postojowe jako udział w odrębnym lokalu niemieszkalnym – kupujemy udział w garażu wielostanowiskowym, który został wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny.

W sytuacji pierwszej garaż traktowany jest jako nieruchomość wspólna tak samo, jak klatki schodowe czy trawnik przed budynkiem. Przypisanie konkretnych miejsc postojowych do poszczególnych lokali mieszkalnych/użytkowych następuje na zasadzie umów quoad usum(*) w ten sposób, że tylko określonym osobom przysługiwać będzie wyłączne prawo do korzystania z przypisanych miejsc. W przypadku nieruchomości termin quoad usum odnosi się do rodzaju umowy, w której współwłaściciele postanawiają, że niektórzy z nich będą mogli korzystać z części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Z reguły taki podział ujawnia się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej. Utrzymanie garażu w tym przypadku pozostaje w gestii całej wspólnoty mieszkaniowej, może nim ona także zarządzać. Należy pamiętać, że takie rozwiązanie pociąga za sobą brak możliwości sprzedaży samego miejsca postojowego. Wskutek ustanowienia służebności właściciel może sprzedać jedynie mieszkanie razem z przypisanym do niego stanowiskiem w garażu.

Pozostawienie garażu częścią nieruchomości wspólnej i zapewnienie prawa do korzystania z miejsca postojowego poprzez umowę quoad usum jest dość rzadkim rozwiązaniem przyjmowanym przez deweloperów.

W wariancie drugim oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych/użytkowych w danym budynku, wyodrębnia się również cały parking podziemny jako jeden samodzielny lokal niemieszkalny (garaż). Lokal ten zostaje sprzedany na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać. Ponadto ustala się sposób korzystania z takiego samodzielnego lokalu garażowego, tzn. przyznaje się współwłaścicielom prawo do korzystania z poszczególnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. W tym wariancie również mamy do czynienia ze współwłasnością, jednak współwłaścicielami nie są wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, a jedynie osoby, które kupiły udział w wyodrębnionym lokalu niemieszkalnym – to te osoby (a nie wspólnota mieszkaniowa) podejmują decyzje związane z tym garażem na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Współwłaścicielem garażu może być zarówno osoba z grupy właścicieli innych lokali w budynku, w którym znajduje się garaż, jak również dowolna osoba „z zewnątrz” (np. mieszkaniec sąsiedniego budynku), której związek z daną wspólnotą wynika z bycia współwłaścicielem jednego lokalu w budynku wspólnotowym (garażu).

W wariancie tym współwłaścicieli garażu ponoszoną zgodnie z posiadanym przez nich udziałem zarówno koszty utrzymania samego lokalu garażowego, jak i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

W związku z powyższym, członek danej wspólnoty mieszkaniowej będący właścicielem, oprócz miejsca parkingowego, również innego lokalu opłaca potrójną zaliczkę na poczet kosztów zarządu:

  1. z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej związaną z prawem własności innego lokalu np. mieszkalnego,
  2. z tytułu utrzymania garażu związaną z udziałem we współwłasności lokalu garażowego,
  3. związaną z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej związaną z udziałem we współwłasności lokalu garażowego.

Członek wspólnoty np. mieszkaniec sąsiedniej nieruchomości, który kupił miejsce parkingowe w garażu (a więc jest właścicielem wyłącznie udziału w lokalu garażowym) będzie opłacał tylko dwie zaliczki:

  1. z tytułu utrzymania wnętrza lokalu garażowego wynikającą z posiadania udziału we współwłasności garażu,
  2. z tytułu współuczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej z tytułu posiadania udziału we własności w lokalu z niej wyodrębnionym (lokalu niemieszkalnym – garażu).

W wariancie drugim garaż przestaje być częścią nieruchomości wspólnej, którą zarządza wspólnota, a staje się wyłączną własnością współwłaścicieli. Ponieważ nie jest to już część wspólna, zarządca może się nią opiekować tylko w oparciu o umowę sporządzoną ze wszystkimi współwłaścicielami garażu. Właściciele takiego lokalu garażowego, tak jak właściciele innych lokali w budynku, sami we własnym zakresie mają obowiązek dbać o lokal i ponosić koszty jego utrzymania. Z przepisów Ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały wspólnot mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej. Prawo decydowania o danej nieruchomości mają tylko jej właściciele.

 

(*) podział quoad usum – podział nieruchomości do korzystania. Polega na tym, że dany współwłaściciel otrzymuje do wyłącznego użytku wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Podział ten nie jest zniesieniem współwłasności.