utworzone przez partner | 2019-11-26 | Mypartner
Większość budynków wielolokalowych, w tym należących do wspólnot mieszkaniowych korzysta z miejskich sieci ciepłowniczych. Koszt ogrzewania naszych mieszkań z roku na rok rośnie, a koszty ogrzewania to jedna z głównych pozycji w naszych domowych budżetach. Zakłada się, że w Polsce sezon grzewczy trwa 7 miesięcy od września do marca włącznie. Niewiele jest już budynków wspólnot mieszkaniowych, które nie zostały poddane termomodernizacji. Termomodernizacja budynków z pewnością wpłynęła na poprawę ich efektywności energetycznej, a przez to uzyskanie oszczędności energii,jednakże nie oznacza to, że członkowie wspólnot mieszkaniowych nie muszą ogrzewać swoich mieszkań i płacą za ciepło grosze.Warto zastanowić się czy zmiana naszych nawyków może wpłynąć na ograniczenie zużycia ciepła, a tym samy zmniejszenie opłat za nie.
Poniżej przedstawiamy kilka porad jak obniżyć koszty ogrzewania w naszych mieszkaniach:
- Nie pozwól ciepłu uciekać: uszczelnij okna i inne miejsca, przez które może uciekać ciepło. Nie zapominaj jednak o zapewnieniu minimalnej cyrkulacji powietrza między pomieszczeniami. Całkowita izolacja może prowadzić do problemów z wilgocią, a nawet być niebezpieczna, gdy mamy w mieszkaniu np. instalację gazową.
- Nie zasłaniaj grzejnika: zasłaniając źródło ciepła, nawet tylko zasłonami, utrudniamy odpowiednią cyrkulację powietrza w pomieszczeniu. Kaloryfer grzeje wtedy mocniej, a nasze rachunki rosną. Bezpieczna odległość, jaką powinniśmy zachować między grzejnikiem a meblami, to minimum 10 cm.
- Dostosuj temperaturę w pomieszczeniach do ich przeznaczenia i pory dnia. Nie musimy grzać jednakowo przez całą dobę. Warto przykręcać grzejniki na noc, by uzyskać nieco niższą temperaturę i mniej przesuszone powietrze. Różnica nie musi być duża, wystarczą 2 stopnie, a wpłynie to na wysokość rachunków. Zdaniem ekspertów obniżenie temperatury tylko o 1°C może zmniejszyć zużycie ciepła o 6% w skali sezonu grzewczego.
Również wtedy kiedy wychodzisz do pracy przykręcaj grzejnik. Jeżeli nikogo nie ma w domu przez cały dzień, a grzejniki pracują pełną parą, niepotrzebnie tracimy pieniądze.
- Nie zapominaj o wietrzeniu mieszkania – wietrz krótko i intensywnie: zakręć kaloryfery zanim zaczniesz wietrzyć mieszkanie, na krótko otwórz okno, nawet na oścież i zamknij zanim zrobi się zbyt zimno.
- Zamykaj drzwi pomiędzy pomieszczeniami: rób to, aby ograniczyć przeciągi i wymianę powietrza z chłodniejszymi pomieszczeniami, np. przedpokojem. Znacznie łatwiej jest ogrzać mały pokój niż dużą przestrzeń, ale też dzięki temu zabiegowi utrzymasz wyższą temperaturę w mieszkaniu.
- Odpowietrzaj grzejniki: jeżeli kaloryfer grzeje słabo, nierównomiernie oddaje ciepło, a ustawiony jest na maksymalną temperaturę, oznacza to, że jest zapowietrzony. Pamiętaj, żeby odpowietrzać grzejniki przed każdym sezonem grzewczym.
- Zamontuj ekrany zagrzejnikowe. W celu zwiększenia efektywności grzejnika możesz zamontować specjalne ekrany z folii aluminiowej, które będą odbijały emitowane z urządzeń ciepło do wnętrza pomieszczenia. Matę zagrzejnikową można kupić w każdym sklepie budowlanym, a jej koszt jest niewielki. Dzięki takiemu ekranowi ograniczone zostanie zjawisko wchłaniania ciepła przez ścianę i zmniejszy się jego utrata.
- Korzystaj z naturalnego umiejscowienia pomieszczeń. W pomieszczeniach po południowej stronie budynku warto w ciągu dnia odsłaniać okna i korzystać ze słońca. Proste i efektywne.
- Zasłaniaj okna na noc: w nocy dla odmiany zasłaniaj okna, dzięki czemu unikniesz ucieczki ciepła. Pamiętaj jednak, aby długie zasłony razem z oknem nie zasłaniały także grzejnika.
- Modernizuj instalację grzewczą. W budynkach po termomodernizacji warto przeprowadzić również modernizację instalacji grzewczej. Podwyższona zostanie tym samym sprawność użytkowa systemu ogrzewania i ograniczone straty ciepła. W ramach działań modernizacyjnych warto sprawdzić rury – ich drożność (jeżeli są niedrożne, trzeba będzie je przepłukać), a także izolację (czy nie jest uszkodzona i czy właściwie minimalizuje straty ciepła).
Dla zwiększenia efektywności systemu grzewczego warto dokonać wymiany starych zaworów i głowic termostatycznych. Wpływ na obniżenie kosztów energii cieplnej będzie mieć z pewnością montaż gazowych głowic termostatycznych z dolnym ograniczeniem temperatury +16ºC. Zastosowanie takich głowic powoduje obniżenie kosztów ciepła przez mieszkania, które do tej pory dogrzewały inne nieogrzewane pomieszczenia sąsiadów. Właściciele, którzy korzystają z „darmowego ciepła” sąsiadów, mogą mieć nieco wyższe rachunki, jednak w ogólnym rozrachunku budynku zużycie energii maleje. Zastosowanie głowic z dolnym ograniczeniem temperatury +16ºC zapobiega również zjawisku, iż permanentnie nieogrzewane mieszkania są narażone na rozwój pleśni i zagrzybienia na ścianach.
Warto więc, aby członkowie wspólnot mieszkaniowych oraz zarządcy tych wspólnot przeprowadzili kalkulację i analizę kosztów przeprowadzenia modernizacji instalacji grzewczych w budynkach wspólnot w celu zmniejszenia zużycia i kosztów ciepła.
Jak widać stosowanie wielu z powyższych zasad nie wymaga od nas zbyt dużego wysiłku, a wyrobimy w sobie na stałe energooszczędne zachowania. Można zacząć od małych rzeczy takich jak zakręcanie grzejników przed wyjściem z domu i podczas wietrzenia pomieszczeń, czy uszczelnienia okien i drzwi. Potrzeba tylko trochę chęci, a nasze rachunki za ciepło będą niższe.
utworzone przez partner | 2019-11-19 | Mypartner
W dniu 2 lipca 2019 r. Prezydent podpisał ustawę z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Artykuł 7 tej ustawy, zawiera zmiany dotyczące ustawy o własności lokali. Nowe przepisy będą obowiązywały od 1 stycznia 2020 r.
Dotychczasowy zapis art. 19 ustawy o własności lokali brzmi: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.
Treść art. 19 ustawy o własności lokali, obowiązująca od 1 stycznia 2020 r. to: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.
Tak więc od 1 stycznia 2020 r. wspólnoty, w których jest od 4 do 7 lokali z „małych” wspólnot mieszkaniowych staną się „dużymi” wspólnotami mieszkaniowymi. W konsekwencji jeśli właściciele nie uzgodnią innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to zarząd będzie sprawowany zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Członkiem zarządu będzie mogła być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
W konsekwencji nowelizacji ustawy zmieni się również sposób podejmowania decyzji w takiej wspólnocie – decyzje w przedmiocie czynności zwykłego zarządu będzie podejmował samodzielnie zarząd. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Każdy właściciel lokalu będzie mógł zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Nowelizacja poza ułatwieniami w funkcjonowaniu dotychczasowych małych wspólnot mieszkaniowych nakłada na nie również nowe obowiązki.
Zarząd albo zarządca będzie obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Ponadto Zarząd albo zarządca wspólnoty mieszkaniowej będzie obowiązany:
-
dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
-
składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
-
zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Wspólnota będzie musiała uchwalić roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Na pokrycie kosztów zarządu, właściciele lokali będą uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
-
wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
-
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
-
ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
-
wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
-
wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zarząd albo zarządca dotychczasowej małej wspólnoty zobowiązani będą również do zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Powyższe zmiany w znacznym stopniu powinny usprawnić proces decyzyjny mając na uwadze problemy praktyczne wynikające z zarządzania nieruchomością wspólną w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych do tej pory.
Z pewnością dla nowych wspólnot mieszkaniowych, dotychczas funkcjonujących jak o tzw. małe wspólnoty, dobrym rozwiązaniem będzie powierzenie zarządzania lub administrowania wspólnotą profesjonalnemu zarządcy nieruchomościami. MyPartner Zarządzanie Nieruchomościami zaprasza do współpracy.
utworzone przez partner | 2019-11-14 | Mypartner
Celem technicznej obsługi nieruchomości jest zapewnienie użytkownikom najwyższego komfortu oraz bezpieczeństwa podczas przebywania na jej terenie. Bezpieczeństwo to sprawność działania instalacji oraz urządzeń stanowiących wyposażenie budynku.
Zakres czynności składających się na techniczną obsługę nieruchomości możemy zakwalifikować do trzech grup:
- obsługa techniczna nieruchomości,
- obsługa eksploatacyjna nieruchomości,
- obsługa konserwacyjna nieruchomości.
Do działań obsługi technicznej należy zaliczyć prowadzenie dokumentacji technicznej, planowanie kontroli i przeglądów technicznych, utrzymywanie instalacji w odpowiedniej kondycji technicznej, stały monitoring urządzeń, instalacji oraz systemów działających w budynku, serwis techniczny w przypadku awarii.
W zakresie obsługi eksploatacyjnej zarządca nieruchomości musi zadbać o czystość urządzeń i pomieszczeń, w których one się znajdują oraz o przygotowywanie planów remontów części wspólnych w sposób nie zakłócający korzystania z obiektu.
Obsługa konserwacyjna to przygotowywanie harmonogramu prac konserwatorskich oraz nadzór nad osobami wykonującymi prace konserwatorskie.
Właściwa konserwacja nieruchomości oraz stały nadzór nad wyposażeniem technicznym i urządzeniami gwarantują sprawność instalacji znajdujących się w budynku. Regularny serwis pozwala skutecznie zminimalizować koszty przyszłych remontów poprzez szybkie usuwanie bieżących usterek. Dobrą praktyką stosowaną przez zarządców nieruchomości jest prowadzenie dla danej nieruchomości księgi konserwacji, w której odnotowywane są zgłoszenia usterek oraz przeprowadzone działania konserwatorów. Coraz częściej ewidencje prowadzone są przy wykorzystaniu dedykowanych systemów informatycznych.
Ustawa Prawo Budowlane nakłada na właścicieli nieruchomości obowiązek odpowiedniej obsługi technicznej budynków. Art. 62 ust. 1 ustawy mówi, że właściciel lub zarządca nieruchomości powinien przeprowadzać okresowe kontrole stanu technicznego obiektu. Co roku należy przeprowadzać przegląd: elementów budynku, budowli i instalacji, na które negatywny wpływ mają czynniki atmosferyczne oraz czynniki wynikające z użytkowanie obiektu; instalacji i urządzeń ochrony środowiska; instalacji gazowej i przewodów kominowych. Co najmniej raz na pięć lat należy również skontrolować stan techniczny i przydatność obiektu do eksploatacji, sprawdzić zarówno estetykę budynku, jak i jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
Zgodnie ze wskazanym przepisem przegląd dotyczy całego obiektu budowlanego. Tymczasem specyfika wspólnot mieszkaniowych dzieli obiekt budowlany na nieruchomość wspólną i odrębne lokale. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe dokonują przeglądu całych instalacji mając na względzie bezpieczeństwo mieszkańców w budynku oraz fakt, że prawo budowlane odpowiedzialnym za przeglądy w całym obiekcie czyni wspólnotę mieszkaniową i jej zarządcę.
Dzięki profesjonalnej i kompleksowej obsłudze technicznej wszyscy mieszkańcy danego budynku mogą być pewni, że ich życiu i mieniu nic nie zagraża, a wybór firmy zarządzającej nieruchomością był trafny.
utworzone przez partner | 2019-11-09 | Mypartner
Dyrektywa unijna obliguje Polskę, aby w 2020 roku 50 proc. wytwarzanych odpadów komunalnych było kierowanych do recyklingu. Obecnie wskaźnik ten osiąga poziom 36 proc. Jak wynika z badań świadomość Polaków dotycząca selektywnej zbiórki i recyklingu rośnie, ale wciąż jest zbyt niska, 30 proc. społeczeństwa w ogóle nie segreguje śmieci.
Segregacja odpadów w zabudowie wielolokalowej, czyli też we wspólnotach mieszkaniowych jest jednym z głównych problemów w zbiórce odpadów komunalnych. Śmieci we wspólnocie mieszkaniowej są w pewnym sensie anonimowe, problemem w budynkach wielorodzinnych jest weryfikacja, kto segreguje odpady, a kto tego nie robi. Zgodnie z Ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach opłata dotyczy właściciela nieruchomości, czyli wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku braku segregacji śmieci, wspólnota może zapłacić nawet cztery razy więcej, niż stawka ustalona przez gminę za zbieranie śmieci selektywnie.
Zgodnie z art. 2 ust. 3a Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, wspólnota mieszkaniowa ponosi wynikające z ustawy opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części:
-
odpowiadającej stosunkowi liczby osób zamieszkujących lokal do liczby osób zamieszkujących we wszystkich lokalach – w przypadku metody ustalenia opłaty, o której mowa w art. 6j ust. 1 pkt. 1;
-
odpowiadającej stosunkowi ilości zużytej wody w lokalu do ilości zużytej wody we wszystkich lokalach – w przypadku metody ustalenia opłaty, o której mowa w art. 6j ust. 1 pkt. 2;
-
odpowiadającej wysokości opłaty, o której mowa w art. 6j ust. 2;
-
odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej – w pozostałych przypadkach.
Obowiązkiem podatnika, czyli i wspólnoty mieszkaniowej jest:
-
prowadzenie ewidencji podatkowej i dokumentacji dla potrzeb ustalenia podstawy opodatkowania i należnej opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi,
-
złożenie do właściwego organu podatkowego tj. wójta, burmistrza, prezydenta deklaracji podatkowej pod NIP, REGON, wspólnoty;
-
zapłata należności podatkowej w terminie.
Wspólnota mieszkaniowa ponosi, więc koszty tzw. „podatku śmieciowego”, nie są to jednak koszty zarządu nieruchomością wspólną. Właściciel lokalu, jako wytwórca odpadów musi być obciążony przez wspólnotę na podstawie art. 13 Ustawy o własności lokali, z tytułu wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, w związku z art. 2 ust. 3a Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Zgodnie z art. 6m ust. 1c Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym, wspólnota mieszkaniowa może żądać od właściciela lokalu podania danych niezbędnych do ustalenia wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.
W praktyce obowiązki wskazane powyżej realizowane są przez administratora lub zarządcę nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej.
utworzone przez partner | 2019-11-05 | Mypartner
Na wstępie postawmy pytanie, na czym polega zarządzanie nieruchomościami?
Artykuł 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. określa, iż jest to podejmowanie decyzji oraz dokonywanie czynności, których celem jest utrzymanie podlegających zarządcy obiektów w stanie niepogorszonym, bieżące administrowanie nimi oraz zapewnianie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej.
Rynek zarządców nieruchomości w ostatnich latach wzbogaca się o nowe podmioty oferujące usługi zarządzania nieruchomościami. I tu należy postawić kolejne pytanie, czy wszystkie firmy gwarantują profesjonalną usługę zarządzania naszą nieruchomością?
Z tego też powodu wspólnoty mieszkaniowe oraz developerzy stoją przed koniecznością dokonania trudnego wyboru właściwego zarządcy, który zapewni bezpieczeństwo użytkowania i właściwą eksploatację nieruchomości oraz będzie partnerem dla jej właścicieli. Szukając profesjonalnego zarządcy, który zapewni bezpieczne i efektywne zarządzanie nieruchomością powinniśmy zwrócić uwagę na kilka aspektów.
Zarządca nieruchomości – kompetencje
Firma, której zlecimy zarządzanie nieruchomością powinna zapewnić kompleksową opiekę nad powierzonym jej budynkiem.
Do kompetencji zarządcy nieruchomości należy między innymi:
-
Prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz niezbędnej dokumentacji technicznej nieruchomości,
-
planowanie oraz nadzór nad kontrolami technicznymi oraz przeglądami wymaganymi prawem budowlanym,
-
stały nadzór techniczny i bieżąca obsługa techniczna budynku,
-
kontrola firm zewnętrznych wykonujących prace remontowe i serwisowe,
-
utrzymywanie czystości wewnątrz i na zewnątrz budynku,
-
zapewnienie właściwej gospodarki finansowo-rachunkowej nieruchomości,
-
obsługa administracyjna właścicieli lokali,
-
zagwarantowanie dostaw prądu, wody, gazu, wywozu śmieci,
-
reprezentowanie właściciela lub wspólnoty mieszkaniowej.
Zakres obowiązków zarządcy nieruchomości zawsze powinien być ustalany indywidualnie w zależności od potrzeb danego właściciela nieruchomości, jak i od potrzeb danego obiektu.
Rola i zadania zarządcy nieruchomości nie mogą ograniczać się wyłącznie do tzw. administrowania obiektem. Nowoczesny i profesjonalny zarządca musi być partnerem dla właściciela, a jego działania powinny budować pozytywny wizerunku dewelopera, wspólnoty mieszkaniowej oraz właścicieli lokali.
Efektywne zarządzanie wymaga wysokich kompetencji techniczno-organizacyjnych, co z pewnością przedkłada się na wysoką jakość obsługi.
Jakość usług w dzisiejszym świecie buduje również sprawna i szybka komunikacja. Rozwijająca się technologia oraz wszechobecna cyfryzacja pozwalają zarządcom nieruchomości wychodzić naprzeciw potrzebom właścicieli nieruchomości i spełniać ich oczekiwania.
Profesjonalny i nowoczesny zarządca nieruchomości powinien mieć w swojej ofercie elektroniczny system obsługi klienta tzw. e-kartotekę. Wygodny i łatwy dostęp do serwisu obsługującego nieruchomość poprzez aplikację lub stronę internetową stanowi doskonałe źródło komunikacji i przekazywania informacji.
System taki umożliwia każdemu właścicielowi lokalu kontrolę bieżącej sytuacji finansowej swojego lokalu, ale także oferuje forum dla wszystkich właścicieli w nieruchomości.
Zarządzając nowocześnie zarządca daje również możliwość otrzymywania wszelkich dokumentów w formie elektronicznej, zamiast tradycyjnej korespondencji papierowej. To wygodne i łatwe, a zarazem oszczędne i ekologiczne rozwiązanie. Dodatkowo wykorzystując elektroniczny system powiadomień SMS zarządca ma możliwość błyskawicznie informować właścicieli o wszelkich awariach czy istotnych dla danej nieruchomości zdarzeniach. Oczywiście dzięki nowatorskiemu systemowi szybka komunikacja odbywa się również na linii właściciel – zarządca.
Przy korzystaniu z najnowszych technologii warto także zwrócić uwagę na bezpieczeństwo danych osobowych. Dla profesjonalnego zarządcy musi to być sprawa absolutnie priorytetowa. Nie tylko w sytuacji, gdy wykorzystuje on systemy informatyczne, ale zawsze należy wymagać od zarządcy stosowania rygorystycznej polityki bezpieczeństwa i zapewnienia wysokiego poziomu zabezpieczeń określonego w prawodawstwie regulującym ochronę danych osobowych.
