Wspólnota mieszkaniowa zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu. Ogół właścicieli to my i nasi sąsiedzi. Istnieją wspólnoty, w których właściciele lokali tworzą zgraną grupę i w spokoju dogadują się w tematach bieżącego funkcjonowania wspólnoty czy opracowywania planów remontowych. Często jednak we wspólnocie właściciele lokali nie są ze sobą zgodni we wszystkich sprawach albo mają różne potrzeby i rozbieżne plany dotyczące ich wspólnej nieruchomości. Dochodzi wtedy do kłótni i konfliktów. Poniżej przedstawiamy kilka tematów, które we wspólnotach mieszkaniowych wzbudzają najwięcej emocji i sporów.
1. Finanse wspólnoty mieszkaniowej
Jak wszędzie, pieniądze są najczęstszym źródłem nieporozumień. Dopóki wszyscy we wspólnocie płacą zobowiązania, nie dzieje się nic złego. Prędzej czy później jednak nadchodzi moment, w którym jedna bądź kilka rodzin we wspólnocie nie płaci należnych zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Brak pieniędzy na koncie wspólnoty powoduje, że nie ma środków na opłatę faktur za energię cieplną, elektryczną lub wodę, działania administracji oraz wszelkie konserwacje, remonty czy ulepszenia. W praktyce wygląda to tak, że właściciele, którzy płacą zaliczki w terminie, kredytują innych mieszkańców. Wspólnota mieszkaniowa, jej administrator lub zarządca powinni regularnie ściągać zaległości w opłatach od właścicieli lokali.
Zdarza się, że problem finansowy wspólnoty mieszkaniowej wynika ze zbyt niskiego budżetu, jakim dysponuje. Rozwiązaniem dla pozyskania dodatkowych zasobów finansowych może być znalezienie dochodów dla wspólnoty, np. wynajem części wspólnych pod reklamę, lub w przypadkach nagłych potrzeb zaciągnięcie pożyczki czy kredytu.
2. Dodatkowe dochody
Dodatkowe dochody, np. z wynajmu części wspólnych na działalność lub pod reklamę czy w celu zainstalowania anteny przez firmę telekomunikacyjną, pomimo że mogą być zyskownym przedsięwzięciem dla wspólnoty, często nie są akceptowane przez część właścicieli lokali. Niektórzy wolą przykładowo dodatkowe pomieszczenia wykorzystać na cele wspólnoty, np. na wózkownię czy rowerownię, a w aspekcie anten część osób obawia się o ich wpływ na zdrowie.
3. Zagospodarowanie terenów wspólnych
Największy problem dotyczy zwykle terenów wokół budynku wspólnoty i jego zagospodarowania. Między mieszkańcami dochodzi do konfliktów najczęściej wtedy, gdy do wspólnoty wchodzą nowe osoby, które zupełnie inaczej niż dotychczasowi mieszkańcy widzą urządzenie części wspólnych. Konflikt powstaje w sytuacji, gdy część właścicieli chce np. wykorzystywać teren wspólny na parking, a inni widzieliby na nim strefę rekreacyjną bez aut i spalin.
4. Zwierzęta domowe
Niektóre wspólnoty próbują uregulować kwestie trzymania zwierząt na terenie nieruchomości. Wspólnoty nie mogą jednak zabronić właścicielom mieszkań trzymania zwierząt. Bardziej problematyczne jest wyprowadzanie psów na tereny zielone wspólnoty. Zwykle jest tak, że gdy właściciel czworonoga sprząta po swoim pupilu, konflikt na tym tle nie wybucha. Wydaje się, że jedynym rozwiązaniem jest tu edukacja właścicieli czworonogów.
5. Kłopotliwi sąsiedzi
Jednym z największych problemów związanych ze stosunkami sąsiedzkimi jest hałas. Problem hałasów pojawia się we wspólnotach bardzo często wtedy, gdy do społeczności dołączają nowi mieszkańcy albo lokal zostaje wynajęty. W najbardziej trudnych przypadkach, również w odniesieniu do właścicieli zalegających z zapłatą należnych zaliczek, wspólnota może posiłkować się art. 16 ustawy o własności lokali:
„Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.
Zanim wspólnota sięgnie po krok ostateczny, zadaniem jej członków, przy pomocy zarządcy, jest znalezienie odpowiedniego kompromisu i pomoc w rozwiązaniu problemu w budynku.
6. Zebrania wspólnoty i podejmowanie uchwał
Istotnym problemem są zebrania wspólnoty i trwające podczas nich głosowania. Uchwały we wspólnocie zapadają większością głosów liczoną według udziałów. W obecnych realiach bardzo dużo lokali jest kupowanych na wynajem, a osoby, które nie mieszkają w danej wspólnocie, nie interesują się sprawami, które bezpośrednio ich nie dotyczą i rzadko pojawiają się na zebraniach. To z kolei rzutuje na brak wymaganej większości przy głosowaniu nad poszczególnymi uchwałami. W sprawnym i skutecznym przeprowadzeniu zebrania kluczową rolę może spełnić zarządca wspólnoty, a innowacyjne sposoby głosowania (np. w formie elektronicznej) zniwelować mogą problem niskiej frekwencji.
7. Dokumentacja budynku
Poważnym problemem, jaki spotykają wspólnoty mieszkaniowe, może być brak dokumentacji budynku. Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę nieruchomości obowiązek posiadania książki obiektu budowlanego wraz z dokumentacją techniczną budynku. W sytuacji, gdy budynek wspólnoty zmienia firmę administrującą, powinien zostać sporządzony protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej. W przypadku braku dokumentacji lub gdy jest ona nieaktualna, zarząd lub zarządca jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do jej opracowania lub aktualizacji – w tym celu musi zostać podjęta stosowna uchwała właścicieli lokali.