W dniu 2 lipca 2019 r. Prezydent podpisał ustawę z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Artykuł 7 tej ustawy zawiera zmiany dotyczące ustawy o własności lokali. Nowe przepisy obowiązują od 1 stycznia 2020 r.
Dotychczasowy zapis art. 19 ustawy o własności lokali brzmiał: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.
Treść art. 19 ustawy o własności lokali, obowiązująca od 1 stycznia 2020 r., to: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.
Tak więc od 1 stycznia 2020 r. wspólnoty, w których jest od 4 do 7 lokali, z „małych” wspólnot mieszkaniowych stały się „dużymi” wspólnotami mieszkaniowymi. W konsekwencji, jeśli właściciele nie uzgodnią innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to zarząd będzie sprawowany zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.
Zmieni się również sposób podejmowania decyzji w takiej wspólnocie – decyzje w przedmiocie czynności zwykłego zarządu będzie podejmował samodzielnie zarząd. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali.
Nowelizacja nakłada na dotychczasowe małe wspólnoty również nowe obowiązki. Zarząd albo zarządca będzie obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a ponadto:
- dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
- składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
- zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Wspólnota będzie musiała uchwalić roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali będą uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Powyższe zmiany w znacznym stopniu powinny usprawnić proces decyzyjny w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych. Dla wspólnot dotychczas funkcjonujących jako małe dobrym rozwiązaniem będzie powierzenie zarządzania lub administrowania profesjonalnemu zarządcy nieruchomości. MyPartner Zarządzanie Nieruchomościami zaprasza do współpracy.