Większość osób kupujących mieszkanie decyduje się na równoczesny zakup miejsca postojowego w danej nieruchomości. Obecnie, bez względu na to, czy mieszkamy w małym mieście, czy dużej aglomeracji, możliwość zapewnienia miejsca do parkowania jest niemal na wagę złota. Kupując miejsce parkingowe w garażu wielostanowiskowym, nie zastanawiamy się, co tak naprawdę kupujemy. A od tego, w jakiej formie prawnej nabywamy miejsce postojowe, zależą późniejsze koszty z nim związane oraz sposób zarządzania.
W ofercie deweloperów spotyka się dwa warianty nabycia miejsca postojowego:
- miejsce postojowe jako część nieruchomości wspólnej – nabywamy od dewelopera prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej (miejsce w podziemnym garażu wielostanowiskowym lub na parkingu przed budynkiem);
- miejsce postojowe jako udział w odrębnym lokalu niemieszkalnym – kupujemy udział w garażu wielostanowiskowym, który został wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny.
W sytuacji pierwszej garaż traktowany jest jako nieruchomość wspólna, tak samo jak klatki schodowe czy trawnik przed budynkiem. Przypisanie konkretnych miejsc postojowych do poszczególnych lokali następuje na zasadzie umów quoad usum, w ten sposób, że tylko określonym osobom przysługiwać będzie wyłączne prawo do korzystania z przypisanych miejsc. Utrzymanie garażu w tym przypadku pozostaje w gestii całej wspólnoty mieszkaniowej. Należy pamiętać, że takie rozwiązanie pociąga za sobą brak możliwości sprzedaży samego miejsca postojowego – właściciel może sprzedać jedynie mieszkanie razem z przypisanym do niego stanowiskiem.
W wariancie drugim, oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych/użytkowych, wyodrębnia się również cały parking podziemny jako jeden samodzielny lokal niemieszkalny (garaż). Lokal ten zostaje sprzedany na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać. W tym wariancie współwłaścicielami nie są wszyscy członkowie wspólnoty, a jedynie osoby, które kupiły udział w wyodrębnionym lokalu niemieszkalnym – to one (a nie wspólnota) podejmują decyzje związane z tym garażem na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.
W wariancie tym współwłaściciele garażu ponoszą, zgodnie z posiadanym udziałem, zarówno koszty utrzymania samego lokalu garażowego, jak i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. W związku z tym członek wspólnoty będący właścicielem, oprócz miejsca parkingowego, również innego lokalu, opłaca potrójną zaliczkę na poczet kosztów zarządu:
- z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej związaną z prawem własności innego lokalu, np. mieszkalnego;
- z tytułu utrzymania garażu związaną z udziałem we współwłasności lokalu garażowego;
- związaną z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, związaną z udziałem we współwłasności lokalu garażowego.
W wariancie drugim garaż przestaje być częścią nieruchomości wspólnej, którą zarządza wspólnota, a staje się wyłączną własnością współwłaścicieli. Ponieważ nie jest to już część wspólna, zarządca może się nią opiekować tylko w oparciu o umowę sporządzoną ze wszystkimi współwłaścicielami garażu.
Podział quoad usum – podział nieruchomości do korzystania. Polega na tym, że dany współwłaściciel otrzymuje do wyłącznego użytku wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Podział ten nie jest zniesieniem współwłasności.